MENU
klinika

Ligji i ri/ Tri rastet për tapinë e truallit

Legalizimet, kalimi në pronësi të parcelës ndërtimore

01.06.2020 - 07:43

Ndërtimet pa leje, procedura e re për të marrë tapinë e truallit!

Ligji i ri/ Hiqet kufizimi deri në 500m2, pronari i ndërtesës mund të marrë certifikatë për të gjithë sipërfaqen

Ligji i ri për pronat u njeh të drejtën personave që kanë ndërtuar pa leje, të marrin truall më shumë se trefishi i sipërfaqes së ndërtuar, duke kaluar kështu edhe limitin e vendosur me ligjin e vjetër, që ishte deri në 500 m2. Pronari i ndërtimit pa leje duhet të plotësojë një dokument ku kërkon të drejtën mbi truallin, si dhe të paguajë faturën për të gjithë parcelën. Me ligjin e vjetër sipërfaqja tokës mbi 500 m2, u kalonte në pronësi njësive bashkiake, ndërsa tani atë tokë mund “ta blejë” pronari i ndërtimit pa leje. Në të gjithë vendin janë në proces legalizimi rreth 170 mijë ndërtime pa leje, për të cilat do të aplikohet ligji i ri.

Tri rastet për tapinë e truallit

Në ligjin 20/2020 për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë në Republikën e Shqipërisë, thuhet se Agjencia Shtetërore e Kadastrës përcakton sipërfaqen dhe konfigurimin e parcelës ndërtimore për subjektin që disponon ndërtimin e legalizuar. Në rastet kur poseduesi i ndërtimit nuk është pronar i parcelës ndërtimore, akti i legalizimit të ndërtimit nga ASHK-ja shërben edhe si akt i kalimit të pronësisë mbi truallin e parcelës. Përcaktimi i sipërfaqes së parcelës ndërtimore që kalohet në pronësi, njeh tri raste. Në rastin e parë, për ndërtimet pa leje, me funksion banimi, si rregull, sipërfaqja e parcelës ndërtimore, për të cilën kalohet e drejta e pronësisë, mund të jetë deri në masën e trefishit të bazës së ndërtimit, por, në çdo rast, jo më e madhe se 500 m². Në rastin e dytë për ndërtimet pa leje, me funksion social-ekonomik, zbatohet vetëm kriteri i sipërfaqes së parcelës ndërtimore, deri në trefishin e sipërfaqes së bazës së ndërtimit.

Çmimi që aplikohet për shitjen e parcelës ndërtimore, për ndërtimet me funksion social-ekonomik, është ai i përcaktuar në hartën e vlerës së pronës, për llojin e pasurisë “truall”. Në rastin e tretë kur, për shkak të përmasave ose planvendosjes së parcelës ndërtimore, krijohen sipërfaqe të lira, që nuk mund të shfrytëzohen më vete për ndërtim, ato i kalojnë në pronësi poseduesit të ndërtimit pa leje, sipas çmimit të përcaktuar në hartën e vlerës së pronës, të miratuar me vendim të Këshillit të Ministrave. Kalimi i të drejtës së pronësisë për këto sipërfaqe kryhet vetëm nëse poseduesi i ndërtimit pa leje shpreh vullnetin nëpërmjet një kërkese me shkrim. Në çdo rast, për ndërtimet me funksion banimi, sipërfaqja deri në 500 m² paguhet me çmim favorizues, që përcaktohet me vendim të Këshillit të Ministrave, sipas parashikimeve të këtij ligji. Sipas ligjit në fuqi, për parcelat ndërtimore që shtrihen në truall privat, në pronësi të të tretëve, kalimi i të drejtës së pronësisë realizohet në çastin e hyrjes në fuqi të vendimit të Këshillit të Ministrave për kompensimin e pronarëve joposedues. Deri në atë çast, ndërtimi regjistrohet pa marrëdhënie me truallin. Të drejtat reale të të tretëve mbi truallin nuk e pengojnë kalimin e pronësisë së parcelës ndërtimore.

Pagesat për truallin

konica ekonomiakonica ekonomia mobile

Çmimi i shitjes së parcelës ndërtimore për ndërtimet pa leje me funksion banimi është çmim favorizues, që përcaktohet me vendim të Këshillit të Ministrave. Për ndërtimet me funksion të përzier (pjesërisht “banim” dhe pjesërisht “social-ekonomik”) zbatohen përpjesëtimisht të dyja çmimet, sipas raportit ndërmjet sipërfaqeve të “banimit” dhe të aktivitetit “social-ekonomik”. Pagesa e vlerës së parcelës ndërtimore bëhet në lekë, në vlerë të plotë monetare dhe me bono privatizimi. Bonot e privatizimit, të përfituara nga ish-të përndjekurit politikë dhe nga subjektet e tjera gjatë procesit të privatizimit të pronës shtetërore, kanë të njëjtin trajtim me bonot e tjera të privatizimit. Sipas ligjit, deri në shlyerjen e vlerës së plotë të detyrimit financiar për parcelën ndërtimore, mbi pasurinë e legalizuar rëndon hipoteka ligjore. Rregullat e hollësishme për kalimin e të drejtës së pronësisë dhe regjistrimin e pasurisë së legalizuar, pagesën, çmimin favorizues, kategoritë e subjekteve që përfitojnë falje, si dhe për zbritjet dhe përqindjet e përdorimit të bonove të privatizimit, miratohen me vendim të Këshillit të Ministrave.

Rastet kur subjekti posedon më shumë se një ndërtim pa leje

Në rast se një subjekt posedon më shumë se një ndërtim pa leje, ai ka të drejtë të zgjedhë, me akt noterial, se për cilin do të përfitojë pronësinë e parcelës ndërtimore, sipas çmimit favorizues të legalizimit. Për ndërtimet e tjera zbatohet çmimi i përcaktuar në hartën e vlerës së pronës, të miratuar me vendim të Këshillit të Ministrave, si dhe tarifa e shërbimit, pavarësisht nga kategorizimi i funksionit të objekteve apo sipërfaqja e parcelës ndërtimore.
Kur subjekti nuk e paraqet aktin noterial, sipas pikës 1, të këtij neni, ASHK-ja e trajton me çmim favorizues ndërtimin me sipërfaqen më të vogël të parcelës ndërtimore.
Kur subjekti që posedon më shumë se një ndërtim pa leje transferon, me akt noterial, të drejtën për legalizim mbi njërin apo më shumë ndërtime, tek të tretët, nuk aplikohet çmim favorizues për asnjërin prej ndërtimeve.

Kompensimi i pronarëve

Për pronarët joposedues, pasuritë e të cilëve janë zënë nga parcelat e ndërtimeve të legalizuara, Këshilli i Ministrave miraton me vendim vlerën e kompensimit financiar për sipërfaqet takuese.

Llogaritja e vlerës së kompensimit bëhet në bazë të çmimit të përcaktuar në hartën e vlerës së pronës, për llojin e pasurisë “truall”. Mënyra e shpërndarjes së fondit financiar të kompensimit, që krijohet nga kalimi i pronësisë së parcelave ndërtimore, si dhe kriteret e procedurat e zbatueshme përcaktohen me vendim të Këshillit të Ministrave.

Kur mbi truallin e parcelës ndërtimore në pronësi të pronarit joposedues rëndon hipotekë, procedurat e legalizimit dhe të miratimit të masës dhe vlerës së kompensimit financiar nuk pengohen. Kreditori hipotekar ka të drejtë garancie mbi shumën e kompensimit financiar, e cila pasqyrohet në vendimin e Këshillit të Ministrave. ASHK-ja vendos në një llogari bankare të posaçme shumën e kompensimit financiar, e cila nuk vihet në dispozicion të subjektit përfitues, pa miratimin apo marrëveshjen e kreditorit. I njëjti rregull zbatohet edhe për të drejtat e tjera reale të të tretëve mbi parcelën ndërtimore.

Kur për truallin e parcelës ndërtimore ka mbivendosje të disa titujve të pronësisë, vendimi i Këshillit të Ministrave për masën dhe vlerën e kompensimit financiar miratohet pa përcaktuar subjektin përfitues të shumës. Me miratimin e këtij vendimi, ASHK-ja kryen regjistrimin e pronësisë mbi parcelën ndërtimore në favor të poseduesit të ndërtimit të legalizuar. Vlera e kompensimit financiar vendoset në një llogari bankare të posaçme dhe vihet në dispozicion të subjektit që do të rezultojë përfitues nga vendimi gjyqësor i formës së prerë, i cili zgjidh mbivendosjen./Fjala.al