Shto “ulje të çmimeve” në leksikun në rritje të Kinës së Xi Jinping. Fraza është shfaqur në të kaluarën, por po përdoret gjithnjë e më shumë nga autoritetet provinciale për të kundërshtuar përpjekjet e zhvilluesve të pronës për të ulur çmimet e shtëpive. Disa zhvillues, të dëshpëruar për të sjellë të ardhura, ofrojnë zbritje deri në 30%. Zyrtarët, nga frika se ulja e çmimeve mund të frustrojë blerësit e shtëpive të kohëve të fundit dhe të çojë në protesta dhe shtrembërime në tregun e pronës, kanë ndaluar zbritjet dhe i konsiderojnë ato si minim të stabilitetit shoqëror. Në qytetin qendror të Yueyang, qeveria u ka thënë zhvilluesve të ndalojnë rritjen e çmimeve, por gjithashtu të përmbahen nga ulja e tyre me më shumë se 15%.
Në raste të tilla, si rregullatorët ashtu edhe zhvilluesit po ecin në një litar të ngushtë, duke u ngritur mes çmimeve të larta dhe një rënie të dëmshme. Tregu i pronës është ndoshta shtytësi i vetëm më i madh i ekonomisë së vendit. Kinezët urbanë janë dyndur në të si një parajsë. Çmimet e shtëpive janë rritur gjatë 15 viteve të fundit, shpesh me më shumë se 10% në vit në qytetet e mëdha. Megjithatë, zhvilluesit kanë huazuar shuma të mëdha në proces. Borxhi total i industrisë është rreth 18.4trn juan (2.8trn dollarë, ekuivalent me 18% të PBB -së), sipas Morgan Stanley, një bankë. Kostot e strehimit, në raport me të ardhurat, tani i bëjnë qytetet e mëdha kineze disa nga vendet më pak të përballueshme në botë.
Këto tendenca janë përplasur me qëllimet e zyrtarëve për të zvogëluar borxhin dhe pabarazinë e korporatave, të cilat qëndrojnë në zemër të misionit të zotit Xi për të sjellë “prosperitet të përbashkët” në Kinë. Fushata tashmë ka rrëzuar disa kompani të mëdha të pasurive të paluajtshme pasi rregullatorët kanë forcuar aksesin e tyre në kredi. E fundit është Evergrande, një zhvillues me rreth 300 miliardë dollarë detyrime që ka filluar të humbasë pagesat për bonot e dollarit. (Evergrande duket se ka humbur një pagesë tjetër të bonove në det të hapur, e cila do të paguhet më 29 shtator.) Frika për zyrtarët nuk është vetëm se çlodhja e grupit do të lëshojë rreziqe financiare sistemike. Nëse sektori i pronës do të kthehej në një korrigjim, gjithçka nga financat e qeverisjes vendore dhe familjeve te modeli i rritjes së vendit do të rrezikohej.
Udhëheqësit e Kinës kanë brohoritur për lulëzimin e pronës për pjesën më të mirë të 30 viteve. Kur qeveria qendrore rishikoi sistemin tatimor në 1994, autoritetet lokale humbën një pjesë të madhe të të ardhurave. Në të njëjtën kohë, qeveritë vendore u penguan nga lëshimi i borxhit. Megjithatë, ata ishin të ngarkuar me arritjen e objektivave të lartë të rritjes ekonomike, ndonjëherë duke tejkaluar 10% në vit. Shitja e tokës u bë një nga gjërat e pakta që zyrtarët komunalë mund të bënin për të gjeneruar të ardhura, të cilat nga ana tjetër do të financonin rrugë dhe punë të tjera publike. Ata gjithashtu mund të krijojnë kompani që mund të marrin hua nga bankat dhe të rrisin borxhin nga burime të tjera. Ky aranzhim nënkuptonte që rritja ekonomike ishte e lidhur ngushtë me pronat në rritje.
Midis 1999 dhe 2007 sasia e tokës rurale e transferuar në përdorim urban u rrit me një normë mesatare vjetore prej gati 23%, dhe shitjet e tokës publike u rritën me një mesatare prej 31% në vit. Së shpejti tregu i pronës u bë leva kryesore për kontrollin e rritjes ekonomike. Gjatë krizës financiare globale, shumica e paketës stimuluese të Kinës prej 586 miliardë dollarësh erdhi në formën e huave dhe fondeve bankare nën hije për zhvilluesit. “Tregu i pronës ishte një mjet për dhënien e stimulit,” thotë Kevin Lai nga Daiwa Capital Markets, një ndërmjetës. Deri në vitin 2010 shitjet e tokës përbënin më shumë se 70% të të ardhurave komunale në vit, edhe pse norma ndryshonte midis rajoneve.
Dështimi për t’u shkëputur nga ky konfigurim është një nga gabimet më të mëdha ekonomike të Kinës të dekadave të fundit. Marrëdhënia midis tregut të pronës dhe rritjes së përgjithshme mbetet e fortë si kurrë më parë. Vetëm investimet për banim përbëjnë 15% të PBB -së; rëndësia ekonomike e pronës rritet në 29% sapo të shtohen ndërtimet dhe industritë e tjera të lidhura, sipas një vlerësimi nga Kenneth Rogoff të Universitetit të Harvardit dhe Yuanchen Yang të Universitetit Tsinghua. Si rezultat, blerësit e shtëpive dhe zhvilluesit e kanë konsideruar tregun e shtëpive shumë të rëndësishëm për të dështuar, konstaton Hanming Fang nga Universiteti i Pensilvanisë. Ata i kanë trajtuar investimet e tyre si baste të njëanshme.
Kriza Evergrande dhe disa tregues të pronës kanë filluar të kërcënojnë atë besim të vjetër. Shkurtimi i dëmshëm i çmimeve mund të jetë në titujt kryesorë, por vetëm zhvilluesit me para të gatshme i janë drejtuar asaj. Megjithatë kërkesa po dobësohet nga baza e saj e lartë. Një tregues është rritja e çmimeve, e cila është ngadalësuar muajt e fundit. Një tjetër është tregu sekondar, ku investitorët spekulativë arkëtojnë para. Në Shenzhen, një lagje jugore, transaksionet mujore ranë për katër muaj rresht në 2,423 në gusht, krahasuar me një mesatare mujore prej 8,376 në vitin 2020, sipas Rhodium Group, një konsulencë.
Rrjedha e lehtë e kredisë që bëri që zona të ndërtimit të gumëzhinte po thahej. Qasja në kreditë bankare dhe bankat nën hije, si dhe kërkesa për bono në det dhe jashtë detit, po dobësohet për industrinë në përgjithësi, thotë Cedric Lai i Moody’s, një agjenci vlerësimi. Emetimi neto i bonove dollare në det të hapur është kthyer negativisht për zhvilluesit për herë të parë në të paktën një dekadë. Shitjet e tokës për projektet e banimit ranë në gjysmën e parë të vitit, kryesisht për shkak të kufizimeve të qeverisë në ekspozimet bankare ndaj zhvilluesve. S&P, një agjenci tjetër vlerësimi, ka zbritur shumë zhvillues në mbeturina. Agjencia Moody’s, thotë se pikëpamja e saj për sektorin e pronës në Kinë tani është negative.
Një lajm i tillë ka tërhequr vëmendjen e zyrtarëve lokalë. Rënia e kërkesës për shtëpi dhe mungesa e fondeve do të thotë më pak kërkesë për tokë. Zhvillimi i një tregu të bonove komunale gjatë dekadës së fundit ka ndihmuar disa rajone të largohen nga shitjet e tokës. Por në tërësi zyrtarët lokalë janë bërë më të varur. Të ardhurat totale nga shitjet e qeverisë janë rritur që nga viti 2015 dhe kanë arritur në 8.3% të PBB -së në vitin 2020. Çdo ulje është e keqe për ekonomitë e qyteteve më të vogla.
Familjet, ndërkohë, janë në disa masa më të ekspozuara ndaj pronës se kurrë. Në vitin 2019 strehimi përfaqësonte rreth 60% të aseteve të tyre totale (aktivet financiare përbëjnë vetëm 20%). Kjo mbivendosje e ka rritur borxhin hipotekor në rreth 76% të totalit të detyrimeve të individëve. Ndërsa zhvilluesit humbën format e tjera të financimit gjatë pesë viteve të fundit, ata u bënë shumë të varur nga të ardhurat para shitjes, ku blerësit paguajnë për shtëpitë e tyre, ndonjëherë plotësisht, muaj ose vite para përfundimit. Midis 2015 dhe korrik 2021, pjesa e fondeve të para-shitjes si burim financimi për zhvilluesit u rrit nga 39% në 54%, sipas Natixis, një bankë franceze. Disa nga njerëzit që kanë paguar paraprakisht për shtëpitë e Evergrande ose kanë blerë një nga produktet e menaxhimit të pasurisë së kompanisë kanë protestuar jashtë zyrave të saj.
Investitorët tani janë duke pritur për veprimet e qeverisë. Disa presin që, ndërsa errësohet perspektiva ekonomike, zyrtarët do të lehtësojnë kushtet monetare. Shumica e bankave kanë përdorur kuotat qeveritare për huatë e sektorit të pronës këtë vit, thotë Zhang Zhiwei i Pinpoint Asset Management, një fond mbrojtës me seli në Shanghai. Kuotat do të rinovohen në janar, duke çuar në një shpërthim të huadhënies, thotë ai. Raymond Yeung i ANZ, një bankë, mendon se rregullatorët janë mjaft mirë të informuar për rreziqet që pak zhvillues të tjerë do të hasin në të njëjtat probleme si Evergrande. Ngadalësimi i pronës mund të heqë gjysmën e një përqindje nga rritja e PBB -së këtë vit, thotë ai. Mo Ji e Fidelity International, një menaxher i aseteve, thotë se ajo pret që turbullirat të heqin një pikë përqindjeje nga rritja.
Sidoqoftë, perspektiva afatshkurtër mund të injorojë një zhvendosje më të madhe laike. Zoti Lai i Daiwa thotë se tregu është “shumë afër fundit të lulëzimit të banesave”, sepse akumulimi i borxhit nuk mund të vazhdojë. Përpjekjet për ta bërë Kinën më të barabartë mund të nënkuptojnë rritje më të moderuara të çmimeve në të ardhmen, thotë Oxford Economics, një konsulencë. Nëse demografia e pafavorshme e Kinës mund të vazhdojë të mbështesë një treg të kësaj madhësie gjatë dekadës së ardhshme është një pyetje e hapur, mendon Yeung.
Ekzistojnë disa mundësi për shkëputjen e rritjes ekonomike nga strehimi. Kina duhet të kishte përqendruar më shumë ndërtimin e saj në megacitetet, të cilat priren të kenë burime të ndryshme financimi dhe administratorë kompetentë, thotë Andy Xie, një ekonomist. Në vend të kësaj, zyrtarët lokalë në qytetet e vogla kanë shpërdoruar të ardhura nga toka, shpesh duke shpenzuar për projekte kotësie, edhe pse punëtorët e rinj largohen për në qytetet e mëdha. Që ekonomia t’i japë fund varësisë së saj të pashëndetshme nga zhvillimi i pronës, mund të jetë e nevojshme që shumë qeveri lokale të pushojnë së ekzistuari.
/Përkthyer dhe përshtatur për Konica.al nga The Economist
VAZHDO TË LEXOSH MË TEPËR PËR TEMËN
Gjigandi i pronave kineze i zhytur në borxhe
A mund të mbajë gjatë bumi i pronave të Kinës?
Kina përballë një krize të furnizimit me energji
