Qytetet shpesh janë rikthyer nga krizat. Nga pandemitë dhe tërmetet tek përmbytjet dhe zjarret, fuqitë urbane të botës janë shfaqur më të forta kur përballen me fatkeqësi. Pasi Zjarri i Madh i Londrës shkatërroi pjesën më të madhe të qytetit në vitin 1666, u futën një sërë rregulloresh për sigurinë nga zjarri. Ndërtuesit këmbyen lëndën drusore me tulla ose gur. Muret u bënë më të trasha. Rrugët u bënë më të gjera. Kur kolera shpërtheu Amerikën në vitet 1850, Nju Jorku dhe qytete të tjera prezantuan sistemet e ujërave të zeza dhe parqet publike.
Zonat e sotme urbane përballen me një sfidë të një lloji tjetër. Me kthimin masiv në punën e zyrës ende të pasigurt, pandemia ka mprehur debatin rreth asaj që mban e ardhmja për qendrat e tyre tregtare. Distriktet kryesore të biznesit si Manhattan, Qyteti i Londrës, Marunouchi i Tokios dhe La Défense në Paris kanë bartur peshën kryesore të eksodit të zyrës. Përpara bllokimeve, 21 distriktet më të mëdha të biznesit në botë strehonin 4.5 milionë punëtorë dhe rreth një të pestën e selisë së kompanive Fortune Global 500, sipas EY dhe Institutit Urban Land. Kur Covid-19 zbrazi zyrat në mbarë botën, shumica e punëve profesionale u zhvendosën në zyrat e shtëpisë ose tavolinat e kuzhinës. Ndërsa pandemia shtrihet në vitin e tretë, fati i zonave të biznesit mbetet i paqartë. A mund të vazhdojnë të tërheqin investime dhe talente apo modelet e reja të punës do të rrezikojnë dominimin e tyre tregtar?
Në pamje të parë, gjërat mund të ishin më keq për pronarët e kullave shkëlqyese të zyrave të qytetit. Ndryshe nga sektorët e shitjes me pakicë dhe mikpritjes, qiramarrësit e zyrave kanë vazhduar kryesisht të paguajnë qiranë dhe analistët kanë tërhequr shumë nga parashikimet e tyre më të këqija. Aktiviteti i qiradhënies madje u rrit në qytete si Londra në fund të vitit 2021.
Megjithatë, realiteti nuk është aspak rozë. Puna në shtëpi ka goditur kërkesën për hapësira për zyra, me normat e vendeve të lira të punës që rriten më shpejt në rrethet e biznesit se kudo tjetër. Në nivel global, zyrat e pabanuara përbëjnë 12% të totalit, nga 8% para kovid. Në të gjithë Londrën, 18% e zyrave janë të lira. Në Nju Jork pjesa është gati 16%. Më shumë se një në pesë zyra në San Francisko janë bosh. Në Hong Kong, ku zvogëlimi i përmasave është bërë i zakonshëm, qiraja efektive neto, e cila rregullohet për ulje ose stimuj, ra me më shumë se 7% në 2021 pasi ra me më shumë se 17% në 2020.
Në vend që të ulin qiratë, pronarët po ofrojnë më shumë pagesa se kurrë për të mbajtur qiramarrësit ose për të tërhequr të rinj. Në Manhattan, dhuratat në para për qiramarrësit, që zakonisht përdoren për të krijuar hapësira të reja për zyra, janë më shumë se dyfishuar që nga viti 2016. Në të gjithë Amerikën, numri mesatar i muajve pa qira është rritur në nivelin më të lartë që nga viti 2013. Disa ndërtues të pronave mbeten optimistë, duke vënë baste se kërkesa për hapësirë për zyra përfundimisht do të rikthehet. Por me çdo variant të ri të Covid-19, planet për një kthim në shkallë të gjerë në zyrë janë vonuar dhe vonuar përsëri. Dhe ndryshimi i modeleve të frekuentimit duket se do të reduktojë kërkesën e përgjithshme për hapësirë.
Tregjet financiare pasqyrojnë gjendjen e errët. Zyrat, veçanërisht në rrethet e biznesit, po humbasin me shpejtësi terren ndaj zonave të pronave me performancë më të mirë si magazinat dhe apartamentet. Duke formuar tradicionalisht bërthamën e portofoleve të pronave komerciale në Amerikë, zyrat përbënin më pak se një të pestën e transaksioneve në vitin 2021. Globalisht, investitorët shpenzuan më shumë për apartamente për herë të parë. Investimet e huaja në zyra ranë gjithashtu nën mesataren para pandemisë në vende të tilla si Amerika, Britania dhe Australia në 2021. Në të kundërt, investimet e huaja në magazina u dyfishuan në këto tregje.
Vlerësimet pasqyrojnë gjithashtu pasigurinë. Çmimet e ndërtesave në zonat e biznesit kanë marrë një goditje edhe pse çmimet e pronave komerciale kanë lulëzuar në pjesë të tjera të qyteteve. Në Distriktin Financiar të San Franciskos, për shembull, çmimet e pronave kanë rënë me gati një të pestën që nga fundi i vitit 2019, sipas shifrave të fundit. Në të gjithë zonën e gjerë metropolitane, ato janë rritur me më shumë se 5%. Në Manhattan ato kanë rënë me rreth 8% që nga fillimi i pandemisë. Qytetet aziatike kanë ecur më mirë. Çmimet e zyrave në të gjithë Seulin, për shembull, janë rritur me më shumë se një të tretën që nga fundi i vitit 2019.
Shumica e investitorëve kanë një pikëpamje afatgjatë, kështu që kapitali i alokuar për zyrat do të mbyllet për vite me rradhë. Por ndjenja po zhvendoset nga qytetet me një përqendrim të madh zyrash dhe drejt tregjeve më të vogla me një përzierje më të gjerë ndërtesash. Një studim i investitorëve me asete nën menaxhim prej më shumë se 50 miliardë dollarësh nga CBRE, një firmë pronash, tregoi një preferencë në vitin 2021 për tregje si Phoenix dhe Denver ndaj Nju Jorkut dhe Çikagos. Qendrat më të mëdha të biznesit pa dyshim do të vazhdojnë të tërheqin shuma të mëdha: zyrat e Londrës parashikohet të tërheqin 60 miliardë paund (81 miliardë dollarë) kapital jashtë shtetit gjatë viteve të ardhshme, sipas Knight Frank. Por blloqet e shkreta të zyrave në rrethe të dendura tregtare do të vazhdojnë të hedhin një hije ogurzezë.
Pronarët këmbëngulin se shqetësimet janë të tepërta. Pavarësisht se shumë ndërtesa mbeten me kokëfortësi bosh, ata pohojnë se kërkesa për hapësirën më të mirë po vazhdon. Vërtetë, disa prona kryesore ende tërheqin shumë kërkues. Qiramarrësit po ndërrojnë gjithnjë e më shumë blloqet e vjetra të zyrave me vende pune moderne, më të gjelbra, me sisteme më të mira të filtrimit të ajrit dhe pajisje me cilësi më të lartë. Por këto prona të nivelit të lartë përfaqësojnë 20% ose më pak të ndërtesave në shumicën e qyteteve. (Megjithatë, ato përbëjnë një pjesë joproporcionale të aktivitetit investues: në Nju Jork, vetëm nëntë nga 69 transaksione zyrash përbënin 80% të shumës totale të investuar në 2021.)
Hendeku midis aktiveve më të mira dhe pjesës tjetër të tregut do të zgjerohet më tej. Rinovimet mund të rinovojnë disa ndërtesa me pamje të lodhur. Megjithatë, për shumë asete të vjetra, inflacioni, mungesa e fuqisë punëtore dhe materialeve në industrinë e ndërtimit dhe kostoja e lartë e përmirësimit të ndërtesave për të përmbushur standardet më të ashpra mjedisore do ta bëjnë më të vështirë justifikimin e shpenzimeve.
Pasojat për zonat e biznesit mund të jenë të gjera. Largimi masiv i bankierëve, avokatëve dhe profesionistëve të tjerë dëmton edhe kafenetë, restorantet dhe bizneset e tjera të vogla që u shërbejnë atyre. Shumë prej tyre tashmë po luftonin me ndërprerjet e zinxhirit të furnizimit, mungesat e fuqisë punëtore dhe kostot në rritje. Bllokimi i kushtoi ekonomisë së Sidneit rreth 250 milion dollarë australianë (178 milion dollarë) në javë dhe 40,000 vende pune. Në të gjithë qytetin e Nju Jorkut, më shumë se një e treta e bizneseve të vogla u mbyllën gjatë bllokimeve, para pandemisë sektori përbënte mbi gjysmën e vendeve të punës në sektorin privat në qytet.
‘Rrëshqitje’ qytetare
Financat komunale gjithashtu janë të ekspozuara. Zyrat e fjetura nënkuptojnë tkurrje të të ardhurave nga taksat për qytetet që mbështeten në to për të financuar shërbimet publike. Zyrat e zbrazëta ushtrojnë presion edhe mbi sistemet e tranzitit. Numri i reduktuar i pasagjerëve parashikohet të lërë një vrimë prej 1.5 miliardë funtesh në financat e autoritetit të transportit të Londrës deri në vitin 2024.
Rrethet e biznesit po marrin masa mbrojtëse. Një qasje e zakonshme ka qenë t’i bëjmë ato më të gjalla, një prirje që tashmë ishte duke u zhvilluar përpara pandemisë. Qyteti i Londrës po propozon më shumë “festime kulturore gjatë gjithë natës”, rrugë pa trafik në fundjavë dhe të paktën 1500 apartamente të reja deri në vitin 2030, ndërsa Canary Wharf ka shtuar bare, restorante dhe eksperienca me varkë për të tërhequr turmat e reja. Autoriteti i Rizhvillimit Urban të Singaporit pranon se mund t’i duhet të rimendojë përzierjen e ndërtesave në rrethin e qendrës së qytetit, përveç planifikimit të më shumë shtigjeve për biçikleta dhe rrugëve të këmbësorëve. Në Amerikë, rrokaqiejt po hapin dyert e tyre për publikun, duke ofruar platforma të reja vëzhgimi dhe instalime arti në Instagram. Parisi, ndërkohë, planifikon t’i kthejë parkimet e makinave në La Défense në qendrat e dërgesave të “miljes së fundit”. Ndërsa bota e punës evoluon, qendrat tregtare po ndryshojnë me të.
/Përkthyer dhe përshtatur për Konica.al nga The Economist
VAZHDO TË LEXOSH MË TEPËR PËR TEMËN
Gjermani: Rreziku i humbjes së kontrollit mbi Covid-19
Puna nga shtëpia po e nxjerr “jashtë mode” jetesën urbane
Korona po shkakton trazira të mëdha në qendrat e qyteteve
