Shtrenjtimi i çmimeve të apartamenteve ka filluar të ndikojë në trendin e rënies së kërkesës për prona me çmim shitjeje mbi 1,500 euro/m². Agjentët imobiliarë pohojnë se edhe rritja e normave të interesit të kredive dhe mungesa e një amnistie për të ardhurat e padeklaruara po tkurr numrin e blerësve të pronave. Si ekspertët, edhe ndërtuesit, nuk parashikojnë rënie çmimesh. Rritja e taksave nga ndryshimi i çmimeve të referencës, sipas Shoqatës së Ndërtuesve, pritet të sjellë shtrenjtim të pronave nga 150 deri në 300 euro/m². Në rënie janë dhe investimet e huaja në pasuri të paluajtshme.
Tregu i pasurive të paluajtshme në Tiranë, sipas agjentëve imobiliarë, e ka nisur sezonin e vjeshtës me kërkesë më të ulët për apartamente. Ky trend pritet të vazhdojë edhe në muajt e ardhshëm. Drejtuesi i agjencisë imobiliare “Future Home”, z. Fatjon Hysenbelliu, tha se ka rënë kërkesa për prona me vendndodhje pranë qendrës, me çmim shitjeje mbi 1,500 euro/m². Ky trend është parë edhe për banesat e tjera në zonat afër qendrës.
Në të kundërt, kërkesa për banesa rezidenciale në godinat e ndërtuara 2-3 vitet e fundit dhe në ndërtimet e sapopërfunduara në zonat jashtë Unazës së Vogël në Tiranë është e njëjtë me vitin e kaluar.
“Trendi i rritjes së çmimeve të pronave, të papërballueshme nga masa e gjerë e popullsisë, si dhe rritja e kërkesës për blerje në zonat bregdetare të Jugut, janë disa nga arsyet që po ndikojnë te tkurrja e kërkesës”, pohon ai.
Edhe pritshmëritë e ndërtuesve për kontratat e shitjeve janë në kahun rënës. Sipas vrojtimit të Bankës së Shqipërisë për besimin e biznesit dhe konsumatorit, në muajin shator treguesi që paraqet balancën e kontratave porositëse në ndërtim shënoi një vlerë negative prej 22.9 pikë , duke u thelluar edhe më shumë nga niveli -18.3 pikë i muajit gusht 2023.
Rezultatet e treguesit të vrojtimit për kontratat porositëse (shitjet) maten nëpërmjet vrojtimit pas vlerësimeve të dhëna nga ndërtuesit nëpërmjet përgjigjeve:
1. Mëse mjaftueshëm (mbi normalen;
2. Mjaftueshëm (normal për sezonin);
3. Jo mjaftueshëm (nën normalen). Për pyetjen “Si i vlerësoni porositë (kontratat porositëse) aktualisht?”. Përkeqësimi i balancës tregon se gjithnjë më shumë ndërtues presin rënies të porosive sesa rritje të tyre.
Çmimet e larta ulin kërkesën për blerje apartamentesh
grafik
Me rritjen e lartë të çmimeve, blerësit po bëhen më të vetëdijshëm për vlerën e apartamenteve kur zgjedhin se ku t’i investojnë paratë.
“Pavarësisht rritjes së numrit të lejeve të ndërtimit, agjentët imobiliarë prej disa kohësh nuk kanë prona për të shitur. Kjo po ndodh jo se nuk po ndërtohet mjaftueshëm, por sepse çmimi është rritur shumë krahasuar me ekonominë.Vëmë re se në momentet e para të listimit të një prone me çmimin e vlerësuar nga agjenti (që i afrohet gjithmonë e më shumë realitetit) prona shitet në një periudhë mjaft të shkurtër” – thotë Dritan Leka, drejtues i agjencisë imobiliare “Century 21 CPM Smart”.
Sipas të dhënave të INSTAT, gjatë viteve të fundit është rritur ndjeshëm sipërfaqja e dhënë për ndërtime rezidenciale në Tiranë, duke kulmuar në 2022 në 1.8 milionë metra katror, çka tregon për një shtim të lartë të ofertës për banim.
Çmimet e larta ulin kërkesën për blerje apartamentesh
grafik
Ndryshe nga agjencitë e tjera, për Jonian Antonin, drejtuesin e agjencisë imobiliare “Century 21 Albania”, trendi i kërkesës për prona në Tiranë prej 2021 vijon të mbetet i lartë. Sipas tij, faktorët kryesorë që po ndikojnë në mosrënien e kërkesës është imigrimi i brendshëm, rritja e pagave dhe stoku i lartë i ndërtesave të ndërtuara në periudhën para ‘90.
“Në Tiranë, sipas statistikave, çdo vit transferohen rreth 30 mijë banorë të rinj, të cilët përbëjnë të paktën 10,000 njësi të reja shtëpi/apartament. Rritja konstante e pagave e tundon konsumatorin të shikojë për një shtëpi më të mirë. Të mos harrojmë gjithashtu se në Tiranë, ende 50% e banorëve jetojnë në shtëpi të vjetra dhe të amortizuara. Shumica e godinave të banimit të ndërtuara në periudhën para ‘90 nuk i plotësojnë standardet europiane të cilësisë. Një pjesë e mirë e blerësve të apartamenteve janë ata që kërkojnë të lëvizin nga këto njësi të vjetra drejt atyre cilësore dhe me kushte më të mira”.
Përkeqësohet treguesi i besimit në ndërtim në muajin shtator
Për shkak të shtrëngimit të kushteve për kredi dhe mungesës së theksuar të fuqisë punëtore, ndërtimi është një nga sektorët më të prekur këtë vit. Sipas raportit të Bankës së Shqipërisë “Për vrojtimin e besimit të biznesit dhe konsumatorit”, Treguesi i Besimit në Ndërtim (TBN) regjistroi rënie me 9,9% në shtator, krahasuar me muajin gusht 2023.
Megjithatë, niveli i tij vijon të qëndrojë në nivele të larta, 18% mbi mesataren historike. Rënia e TBN-së u përcaktua kryesisht nga vlerësime më pak optimiste për aktivitetin aktual ndërtues. Vlerësimi për nivelin e porosive regjistroi rënie, por në masë më të ulët. Gjithashtu, pritjet për punësimin në të ardhmen kanë regjistruar rënie. Pritjet për çmimet që do të vendosin në të ardhmen kanë shënuar rritje të lehtë.
Në përgjithësi, sektori i ndërtimit në Shqipëri vazhdon të dëshmojë qëndrueshmërinë edhe gjatë periudhave të pasigurisë ekonomike. Sipas të dhënave të INSTAT, vlera totale e sektorit në Prodhimin e Brendshëm Bruto në vitin 2022 ishte 1,9 miliardë euro, apo rreth 10% e PBB-së.
Rritja e normave të interesit tkurr kërkesën e individëve të kredisë për shtëpi
Norma mesatare e interesit të kredive të reja në lekë për blerje shtëpie në muajin korrik 2023 arriti 4,04% nga 3.57% që ishte në muajin shkurt 2022 sipas të dhënave të Bankës së Shqipërisë. Për kreditë në euro norma mesatare në muajin korrik 2023 arriti 5,32% nga 3,54% që ishte për muajin shkurt 2022. Sipas Bankës së Shqipërisë, rreth 41% e kredisë së dhënë është në euro dhe pjesa tjetër në monedhën vendase.
Rritja e normave të interesit po sjell gradualisht edhe një rënie të kërkesës për kredi bankare për blerje pronash. Sipas të dhënave statistikore të Bankës së Shqipërisë, vlera e kredisë së re për shtëpi në muajt janar-gusht 2023 ishte 30,9 miliardë lekë. Krahasuar me të njëjtën periudhë të 2022, kredia e re për shtëpi ra rreth 3%.
Shoqata e Bankave të Shqipërisë pohon se rritja e normave të interesit deri tani nuk ka dhënë efekt negativ. Produkti kredi për shtëpi është produkti më stabël, me rritje të qëndrueshme nga një vit në tjetrin dhe që ka NPL më të ulët.
Pavarësisht frenimit këta dy muaj, për shkak të kadastrës, produkti kredi për shtëpi është i qëndrueshëm në rritjen e vet.
Agjentët imobiliarë vlerësojnë se pjesa më e madhe e pronave për banim blihen me financime bankare dhe rritja e normave të interesit po reflektohet te tendenca e kërkesës.
“Rritja e normës së interesit ka stepur individët për të bërë blerje impulsive. Nëse një klient ishte nisur të blinte një apartament me vlerë nga 100,000 deri në 120,000 euro dhe do të financohej për një pjesë të mirë të kësaj blerje, ky klient nuk financohet për të blerë po të njëjtin apartament 150,000 deri në 200,000 euro, sepse vlera për të cilën ai do të duhet të kreditohet është shumë e lartë dhe po ashtu, edhe interesi që i duhet të paguajë”, pohon Dritan Leka, nga agjencia imobiliare “Century 21 CPM Smart”.
Për ekspertët e agjencive imobiliare, blerja e apartamenteve nëpërmjet kredive mbeten një zgjidhje për familjet me të ardhura mesatare, por për të njëjtat arsye, me rritjen e inflacionit dhe kostos së jetesës që rëndon buxhetet e familjeve, më shumë qiramarrës ka të ngjarë të kenë një qasje të ngjashme kur marrin shtëpi me qira, duke kërkuar prona me sipërfaqe më të vogla, pasi çmimi është më i lirë.
Rastet e pakta që firmat e ndërtimit mbështesin me kolateral kredimarrësit për shtëpi vlerësohen një tjetër faktor që po ndikon te tkurrja e kërkesës për kredi nga familjarët.
“Janë të pakta firmat e ndërtimit që pranojnë të lënë kolateralet e tyre për blerësit me kreditim nga banka, ku në të tilla transaksione norma e interesit është edhe më e lartë se kreditë normale.Për këtë arsye, bankat duhet të rishikojnë procedurat dhe të krijojnë lehtësi për kredimarrësit”, pohon z. Hysenbelliu. Moslënia e pronës si koletaral për garancinë e marrjes së kredive nga ndërtuesit gjatë fazës së zhvillimit pohohet edhe nga Gladiola Balliu, administratore e zyrës arkitekturore në Tiranë “GBarchs”.
“Në shumicën e rasteve, ndërtuesit nuk kërkojnë të përfshihen në marrëdhënie me bankat për vendosjen e pronës si kolateral me qëllim marrjen e kredisë nga blerësi. Disa prej tyre nuk duan të jenë të ekspozuar me deklarime bankare”.
Edhe tatimi mbi pronën 15% po ul kërkesën
Zbatimi i proceseve rivlerësuese të pronës me tatim 3%, nga 15% që është në periudhë normaliteti konsiderohet nga agjentët imobiliarë një frymëmarrje për tregun e pasurive të paluajtshme. Ai nxit transaksionet me pasuritë e paluajtshme, duke i bërë të gjitha pronat, pavarësisht kategorisë, vitit të ndërtimit, gjendjes së amortizimit, të tregtueshme, konkurruese, si dhe një alternativë e mirë në treg.
Mungesa e kësaj nisme dhe zbatimi i tatimit 15% për transaksionet e shitjes vlerësohet si tjetër faktor që po ul kërkesën. “Gjatë kësaj periudhe ka pasur rënie të shitjeve të pronave me kreditim edhe për shkak të rikthimit të tatimit mbi pronën 15%. Shumë pronarë refuzojnë shitjen e pronave me kreditimin nga banka për arsye të pagesës së lartë të taksës, duke ua vështirësuar blerësve kryerjen e transaksionit për pronën ideale. Përpos vështirësive të tregut sot, blerësit me kredi ndihen të lënë pas dore dhe në shumë raste, nuk përfundon kryerja e transaksionit”, nënvizon z. Hysenbelliu nga “Future Home”.
Për shkak të efekteve pozitive që ka dhënë procesi i rivlerësimit te tregu i pasurive të paluajtshme, shoqata e ndërmjetësuesve NAREA parashikon të propozojë një formulë që do të qëndrojë afatgjatë, duke shmangur shtyrjet e shpeshta të procesit. Metoda e re e rivlerësimit që do të hartohet nga agjencitë imobiliare në bashkëpunim me MFE pritet të kategorizojë apartamentet sipas vjetërsisë, amortizimit dhe rregullave kontabël.
NAREA pohoi më herët se rivlerësimi nxit formalizimin dhe shmangien e evazionit fiskal në transaksionet e kalimit të pronësive. Nëpërmjet procesit të rivlerësimit bëhet i mundur reflektimi i çmimit real në treg dhe jo vetëm sipas çmimeve referencë dhe luftën kundër pastrimit të parave, duke nxitur transaksione të rivlerësuara sipas çmimit të tregut dhe jo vetëm sipas sistemit të çmimeve referencë.
Problemet me Kadastrën
Në muajt e verës, vonesat me shqyrtimin e aplikimeve në Kadastër për shkak të ndryshimit të sistemit, krijuan rënie të transaksioneve të shitje-blerjes për pronat. Operatorët e pasurive të paluajtshme pohuan se u përballën me vonesa për shqyrtimin e aplikimeve përtej afatit zyrtar prej dy javësh, që shkaktoi rënie të kërkesës. Fatjon Hysenbelliu pohon se vijon ende të këtë vonesa, pasi sistemi aktual nuk arrin të organizojë shqyrtimin e aplikimeve.
“Kjo ka shtuar stresin tek agjencitë imobiliare dhe blerësit, të cilët po hezitojnë të investojnë, sidomos për blerje prone nëpërmjet kreditimit, për të cilat procedura zgjat më tepër se 90 ditë. Shpresojmë që ASHK t’i japë sa më shpejt zgjidhje situatës, në ofrimin e lehtësimit të shërbimeve për pronën”, thotë ai.
Ndërsa Dritan Leka thotë se vonesat dhe paqartësia që u krijuan në periudhën e verës me Kadastrën sollën shumë problematika tek operatorët dhe mospërfundim transaksionesh.
“Në zonat bregdetare pati anulim të transaksioneve, si pasojë e vonesave dhe faktit se klientët që i blinin, donin t’i shfrytëzonin për sezonin. Megjithatë vihet re se kjo po shkon drejt normalizimit dhe se veprimet hipotekore, sidomos ato të realizuara me kërkesë “fast” (të shpejtë) marrin përgjigje brenda 2-3 ditëve.
Z. Antoni, nga real estate “Centyry 21” pohon se rezultatet reale në totalin e shitjeve të pronave për vonesat gjatë stinës së verës do të mund të maten në fund të vitit.
“Në Kadastër ndryshoi sistemi në kuadër të përmirësimit të punës. Ky ndryshim ka shkaktuar shumë vonesa në periudhën qershor-korrik-gusht. Patjetër që vonesat nuk janë të mira, sidomos për blerësit e huaj që kërkojnë një sistem të shpejtë dhe solid. Pasuritë e patundshme janë një nga zërat kryesorë të PBB-së së Shqipërisë, për rrjedhojë duhet gjithnjë të ketë një proces të shpejtë dhe të sigurt nga kadastra”./Monitor
