Përkundrejt tendencës në tkurrje të popullsisë dhe rritjes së ngadaltë të të ardhurave zyrtare, sektori i ndërtimit rezidencial po vijon aktivitetin, sidomos në kryeqytet. Në vitin 2022, sipërfaqja e lejeve të ndërtimit arriti nivel rekord në dekadën e fundit.
Ndonëse kërkesa nuk duket se premton shumë, kompanitë e ndërtimit nuk tërhiqen. Sipas të dhënave të INSTAT, në vitin 2022, sipërfaqja e dhënë për leje ndërtimi për banesa ishte rreth 1.8 milionë m2, niveli më i lartë rekord.
Të dhëna të tjera të INSTAT, që janë të disponueshme deri në vitin 2021, tregojnë se formimi bruto i kapitalit fiks për ndërtesa për banim, i cili mat investimet e rezidentëve për banesa, arriti në 209 miliardë lekë (rreth 1.8 miliardë euro), që është niveli historik më i lartë rekord, duke ia kaluar vitit 2006, kur ishte arritur kulmi i ciklit të parë të rritjes së sektorit, që ishte nxitur nga zhvendosje masive të popullsisë pas viteve ‘90.
Më pas, ndërtimet hynë në një cikël rënieje, që zgjati deri në 2016-n. Pas këtij viti filloi sërish cikli i rritjes, këtë herë jo i nxitur nga zhvendosjet e popullsisë, sesa nga orientimi i kapitaleve të lira në këtë sektor, që është ndër më fitimprurësit në ekonomi.
Ndërsa kahu i ofertës nuk ka ndër mend të ndalet në gjysmën e dytë të vitit 2023, ka sinjale se kërkesa mund të frenojë për disa arsye:
Maturimi i kërkesës dhe rritja e çmimeve
Ka një maturim apo frenim normal të kërkesës pas një bumi ndërtimesh që po zgjat prej disa vitesh, e ndikuar dhe nga shtrenjtimi i vazhdueshëm i çmimeve të apartamenteve.
Vetëm në vitin 2022, çmimet e apartamenteve u rritën me 40%, sipas Bankës së Shqipërisë.
Ndërsa këtë vit, çmimet për herë të parë pas disa vitesh kanë qëndruar në vend. Por, një element që mund të shtrenjtojë më tej çmimet (dhe të frenojë kërkesën) është ndryshimi i referencës për apartamentet.
Kryetari i Bordit Drejtues të Shoqatës së Ndërtuesve, Erjon Harizi, pohoi se për shkak të rritjes së çmimeve të referencës, do të shtohen detyrimet e ndërtuesve për pagesat e taksës së ndikimit në infrastrukturë dhe të kontributit të strehimit social 3%.
Për këto arsye, Shoqata paralajmëron rritje të çmimeve të apartamenteve me 150 deri në 300 euro/m².
Shtrenjtimi i interesave po frenon kredinë
Ndryshimi i kahut të politikës monetare të Bankës së Shqipërisë e shtrenjtoi kredinë, përfshirë atë për blerje banese. Norma mesatare e interesit të kredive të reja në Lek për blerje shtëpie në muajin korrik 2023 arriti 4,04% nga 3.57% që ishte në muajin shkurt 2022, sipas të dhënave të Bankës së Shqipërisë.
Për kreditë në Euro, norma mesatare në muajin korrik 2023 arriti 5,32% nga 3,54% që ishte për muajin shkurt 2022. Sipas Bankës së Shqipërisë, rreth 41% e kredisë së dhënë është në euro dhe pjesa tjetër në monedhën vendase.
Shtrenjtimi i interesave ka filluar të japë ndikim në kërkesën për kredi. Huaja e re për blerje banese ra me 3% për 8-mujorin 2023, në krahasim me të njëjtën periudhë të një viti më parë.
Rënia e fluksit të parave informale
Ndonëse është e vështirë të parashikohet, mund të ketë një rënie të blerjeve nga burimet informale. Sinjalet nga tregu janë që intensifikimi i hetimeve nga SPAK po frenon kanalizimin e parave informale (nga aktivitetet ilegale apo korrupsioni) në tregun e pasurive të paluajtshme.
Të gjithë e pohojnë nën zë se ai ka qenë një nga burimet kryesore të financimit të tregut të pasurive të paluajtshme, në rreth 40% të tij. Kjo përqindje mbështetet indirekt dhe nga të dhënat zyrtare.
Sipas INSTAT, Prodhimi i Brendshëm Bruto me çmime korente në aktivitetin e pasurive të paluajtshme, që mat vlerën e transaksioneve ekonomike në këtë sektor në 6-mujorin e parë 2023 ishte 66 miliardë lekë, ose rreth 630 milionë euro.
Të dhënat e tjera të Bankës së Shqipërisë bëjnë të ditur se huaja e re për blerje banesash për të njëjtën periudhë ishte 24 miliardë lekë (rreth 230 milionë euro), duke mbuluar rreth 36% të blerjeve. Ndërsa blerjet e të huajve për të njëjtën periudhë ishin rreth 127 milionë euro (20% e totalit të transaksioneve).
Çmimet e larta frenojnë blerjet e të huajve
Blerjet e të huajve në pasuritë e paluajtshme ishin një tjetër burim që i dha hov tregut. Kthimi i Shqipërisë në një destinacion turistik dhe diferencat me çmimet në raport me vendet fqinjë me strukturë të ngjashme bregdetare, si Mali i Zi apo Kroacia, nxitën blerjet e të huajve, sidomos në bregdet.
Sipas të dhënave nga Banka e Shqipërisë, vitin e kaluar, investimet e të huajve në pasuri të paluajtshme në Shqipëri arritën vlerën e 291 milionë eurove, në rritje me 52% më shumë krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit të mëparshëm.
Pasuritë e paluajtshme sollën më shumë se 21% të vlerës së përgjithshme të Investimeve të Huaja Direkte për vitin e kaluar.
Po teksa çmimet po shkojnë drejt barazimit, – p.sh. në bregdetin e Jugut kanë arritur në 4 mijë euro/m2, njësoj si në Malin e Zi, kërkesa e të huajve pritet të frenohet. Kjo tendencë ka filluar tashmë të materializohet.
Në total, për të gjithë 6-mujorin e parë të vitit, vlera e investimeve të huaja në pasuri të paluajtshme ka zbritur në 127 milionë euro, në rënie me 14.2% krahasuar me 6-mujorin e parë të vitit të kaluar.
Ka disa vjet që qeveria po tenton të kryejë një amnisti të përgjithshme, që ndër të tjera do të mundësojë legalizimin e kapitaleve të emigrantëve. Pritshmëritë për më shumë blerje ishin një nga faktorët që nxiti rritjen e çmimeve vitin e kaluar. Me amnistinë e mbetur pezull, për momentin edhe kërkesa është frenuar.
Marrë nga Monitor.al
