Nga Luis Tanushi
Çështja e marrjes së certifikatave të pronësisë për apartamentet në pallatet e rinj që kanë probleme me ndërtuesit pritet që të përmbyllet brenda vitit 2028. Në një intervistë për Tirana News, Eglantina Frroku, përgjegjëse e Sektorit të kontrollit tekniko-ligjor dhe cilësisë së shërbimit pranë Kadastrës sqaron se në rastet kur ndërtimi shumëkatësh, pra pallati, është braktisur nga investitori, atëherë qytetarët që posedojnë njësitë individuale që janë apartamentet, dyqanet dhe garazhet, kanë të drejtë të kryejnë deklarimin e objektit në emrin e tyre dhe të vazhdojnë procedurat e legalizimit. Frroku nënvizon rëndësinë e bashkëpunimit mes banorëve të një pallati që të gjejnë një administrator ose të caktojnë vetë ata me dakordësi me njëri-tjetrin një person i cili do t’i përfaqësojë dhe do të mbajë kontakt me strukturat e Kadastrës. Ekspertja Eglantina Frroku sqaron dhe mundësinë e legalizimit për ndërtimet pa leje në zonat rurale si dhe rastet kur një kompani vendos që të bëjë kate shtesë.
Janë të shumtë qytetarët të cilët kanë apartamente në pallatet e pahipotekuara, të braktisura nga investitori dhe që ende nuk kanë një hipotekë. Çfarë duhet të bëjë një qytetar në këtë rast?
Procedura për legalizimin e ndërtimeve të cilat kanë shkelur lejen e ndërtimit, rregullohej nga Vendimi nr. 19, i Këshillit të Ministrave.
Tashmë, dispozitat e këtij vendimi, janë implementuar në ligjin nr. 20/2020 “Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë, në Republikën e Shqipërisë”.
Në rastët kur ndërtimi shumëkatësh, pra pallati, është braktisur nga investitori, atëhere qytetarët që posedojnë njësitë individuale që janë apartamentet, dyqanet dhe garazhet, kanë të drejtë të kryejnë deklarimin e objektit në emrin e tyre dhe të vazhdojnë procedurat e legalizimit, duke u pajisur në fund secili me leje legalizimi, sipas kontratës së porosisë që kanë lidhur më herët me investitorin dhe të regjistrojnë direkt në emrin e tyre këto njësi, në Regjistrin e Pasurive të Paluajtshme, pa qënë nevoja që të lidhin kontratën përfunimtare të shitblerjes me firmën ndërtuese. Por së pari duhet theksuar për të gjithë qytetarët që një objekt shumëkatesh të legalizohet duhet të përmbushë një nga këto kushte:
Investitori të këtë kryer shtesa anësore ose në lartësi, ose të ketë ndryshime destinacioni nga leja e ndërtimit (psh. Një apo disa njësi tek leja e ndërtimit janë për funksion banim, investitori t’i ketë shndërruar në njësi biznesi, dyqane).
Me plotësimin e një prej kushteve të sipërcituara, qytetarët, duhet të paraqiten pranë drejtorive vendore të ASHK-së, për të plotësuar kërkesën për përfshirjen e tyre në procedurat e legalizimit dhe të dorëzojnë kontratat e porosisë për njësitë që posedojnë.
Agjencia Shtetërore e Kadastrës, krijon bazën e të dhënave të ndërtimeve pa leje ku pasqyrohen aplikimet për legalizim. Evidentimi i ndërtimit pa leje kryhet nga strukturat e institucionit tonë, nëpërmjet përditësimit të gjendjes ndërtimore në terren, duke pasqyruar dhe funksionin e ndërtimit apo njësive.
Për ndërtimet pa leje, që futen në kategorinë e objekteve me shkelje të lejes së ndërtimit, krahas përditësimit të gjendjes ndërtimore në terren, ASHK-ja administron dhe dokumentacionin e lejes së ndërtimit.
Qytetarët duhet të plotësojnë dokumentacionin e nevojshëm për të filluar procesin e legalizimit që është si më poshtë:
-Përcaktimi i personit-administratorit që do të ndjekë procesin duke lënë gjeneralitetet e tij, numrin e telefonit dhe një adresë emaili, në mënyrë të tillë, që specialistët tanë të komunikojnë me të, rreth procedurave administrative.
-Lista e banorëve.
-Kopje të kontratave të porosisë apo sipërmarrjes.
-Kopje të Kartave të Identitetit
-Çertifikatë familjare të blerësit, në momentin e blerjes.
-Kalimet mbi pronësinë, njësinë e poseduar.
-Projekti i miratuar i lejes së ndërtimit.
-Projekti i gjendjes ekzistuese.
-Projekti i pallatit pa leje ndërtimi.
-Tabela e sipërfaqeve.
-Akt-ekspertiza e qëndrueshmërisë së objektit.
-Akt-Marrëveshja midis ndërtuesit dhe pronarëve të truallit.
Po nëse qytetari është i interesuar por si pallat nuk kanë as administrator apo nuk bëhen një grup banorësh të pallatit që të drejtohen tek Kadastra?
Në një situatë të tillë, ne ju rekomandojmë që banorët e një pallati të cilët nuk kanë një administrator, duhet të gjejnë konsensusin midis tyre dhe të caktojnë vetë ata me dakordësi me njëri-tjetrin, një person i cili do t’i përfaqësojë dhe do të mbajë kontakt me strukturat tona. Pra një person i cili do të jetë urë lidhëse për legalizimin e pallatit. Kjo lehtëson procedurat dhe i ndihmon ata për një zgjidhje të shpejtë. Pasi është e pamundur që të menaxhohet një proces duke dëgjuar 50 deri në 300 poseduës të njësive të cilët kërkojnë të flasin njëkohësisht dhe secili do të zgjidhë hallin e tij i pari. Në këtë mënyrë krijohet kaos dhe nuk bashkëpunohet dot.
Por nga ana tjetër, ata duhet të bëhen të gjithë bashkë ose ¾ e banorëve, pasi dokumentacioni i sipërcituar dorëzohet për të gjithë objektin në tërësi dhe një individi vetëm nuk mund ta plotësojë dot. Psh Akt-ekspertiza e qëndrueshmërisë së pallatit bëhet nga një inxhinier privat i licensuar, për të gjithë pallatin në terësi, dhe për këtë arsye ka një kosto që përballohet nga të gjithë banorët në proporcion me sipërfaqet që ata posedojnë.
E theksova është një proces që zgjidhet nga vetë banorët në marrëveshje me njeri-tjetrin. Falë këtij bashkëpunimi, pra të banorëve me njëri-tjetrin duke u bërë bashkë, dhe duke dorëzuar dokumentacionin e nevojshëm, strukturat e ASHK-së e kanë pasur më të lehtë nga ana tjetër përpunimin e materalit administrativ dhe kemi pasur mjaft histori suksesi të legalizimit të pallateve, jo vetëm në Tiranë, por edhe në qytete të tjera.
Sa do të jetë kostoja që do të paguajë një qytetar për të bërë këtë hipotekim?
Penalitetet që dalin për shkeljen e lejes së ndërtimit nga ana e investitorit, edhe pse pallati legalizohet në emër të banorëve, fatura nuk i ngarkohet banorëve, por investitorit dhe i dërgohet me shkresë zyrtare Drejtorisë së Përgjithshme të Tatimeve.
Për njësitë e banimit, shërbimi nga ana e ASHK-së kryhet falas, pa asnjë pagesë. Ndërsa njësitë social-ekonomike paguajnë tarifën e shërbimit.
Pas pajisjes me leje legalizimi, qytetarët do të kryejnë aplikimin për regjistrimin e lejes së legalizimit në Regjistrin e Pasurive të Paluajtshme dhe pajisjen me Çertificatë Pronësie.
Tarifat për marrjen e shërbimit kadastral, janë të përcaktuara në Vendimin nr. 389, datë 13.05.2020, të Këshillit të Ministrave “Për miratimin e listës dhe të tarifave të shërbimeve kadastrale”, në të cilën është e përcaktuar se regjistrimi për leje legalizimi, pajisjen me kartelë pasurie dhe hartë treguese, kushtojnë në total 8500 Lek të rinj.
Kur mendohet se do të përfundojë si proces hipotekimi i pallateve.
Ne jemi duke diskutuar për legalizimin e pallateve apo objekteve shumëkatëshe të cilat janë në shkelje të lejes së ndërtimit, që konsiderohet si një nga proceset kalimtare të fitimit të pronësisë, dhe si i tillë trajtohet në bazë të procedurave të përcaktuara në ligjin nr. 20/2020. Afati ligjor i përcaktuar për përfundimin e këtyre proceseve është viti 2028.
Si është menduar që ky kaos i këtyre 30 viteve të mos përsëritet më me kompanitë e papërgjegjshme?
Bazuar në nenin 17, të ligjit të sipërcituar, procedurat e përcaktuara zbatohen për ndërtimet pa leje që ASHK-ja, konstaton në ortofoton e realizuar për të gjithë territorin e Republikës së Shqipërisë, nga autoriteti shtetëror përgjegjës për informacionin gjeohapësinor, përpara hyrjes në fuqi të këtij ligji.
Gjithashtu pika 9, e nenit 69, të ligjit nr. 20, përcakton qartë se, ndërtimet pa leje, të përfunduara të paktën në strukturë, përpara hyrjes në fuqi të ligjit, ndonëse nuk evidentohen në ortofoton, sipas pikës 1, të nenit 17, të tij, trajtohen nga ASHK-ja, nëse janë:
a) objekte, shtesa pa leje në ndërtim të regjistruar, objekte me shkelje të lejes së ndërtimit, me funksion banimi ose në funksion të aktivitetit bujqësor apo blegtoral, ndërtuar në fshat;
b) objekte me shkelje të lejes së ndërtimit apo shtesa në ndërtime të regjistruara, nëse për to nuk është vendosur më parë prishja apo konfiskimi, sipas ligjit nr. 107/2014, “Për planifikimin dhe zhvillimin e territorit”, tё ndryshuar, ose këto dënime janë parashkruar sipas nenit 46, të ligjit nr. 10 279, datë 20.5.2010, “Për kundërvajtjet administrative”. Rregullat për zbatimin e kësaj pike dhe evidentimin e ndërtimeve pa leje përcaktohen me vendim të Këshillit të Ministrave.
Kjo do të thotë që ndërtimet në shkelje të lejes së ndërtimit, të bëra pas hyrjes në fuqi të ligjit, nuk janë objekt i ligjit “Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë”, por për to ndërvepron Inspektoriati i Mbrojtjes së Territorit, dhe janë objekt i dispozitave të Kodit Penal.
Po nëse një kompani, vendos që të shtojë një kat pasi ua ka shitur banorëve apartamentet. A i legalizohet?
Nëse shtesa e katit ndërtohet pas hyrjes në fuqi të ligjit të sipërcituar, sikundër e shpjegova dhe më lart, ajo nuk legalizohet.
Nëse është ndërtuar përpara hyrjes në fuqi të ligjit nr. 20, atëherë ajo legalizohet, sipas përcaktimeve të bëra në ligj dhe në aktet nënligjore.
Po nëse dikush vendos të ndërtojë në tokën e tij në zonat rurale pa marrë paraprakisht leje. Sa mundësi ka që ai të bëhet pronar i ligjshëm edhe i objektit?
Ndërtimet pa leje, që gjenden në territoret e zonave informale, të miratuara përpara hyrjes në fuqi të këtij ligji dhe që nuk janë legalizuar ende, trajtohen me përparësi. Këshilli i Ministrave, në vendimin që miraton, sipas nenit 18, pika 4, të këtij ligji, parashikon kritere të posaçme lehtësuese të legalizimit për këtë kategori ndërtimesh.
Por edhe në këtë rast, ndërtimi pa leje duhet të jetë i ndërtuar përpara hyrjes në fuqi të ligjit.
Ndërsa për ndërtimet që njerëzit duan të kryejnë në vijim, është e domosdoshme pajisja me leje ndërtimi, nga njësia e qeverisjes vendore. Në të kundërt, ndaj tyre do të ketë penalitete dhe masa ndëshkuese nga strukturat policore dhe ato të Inspektoriatit të Mbrojtjes së Territorit.
VAZHDO TË LEXOSH MË TEPËR PËR TEMËN
Një ligj i posaçëm. Lajmi i mirë për të palegalizuarit
