Jo shumë kohë më parë, blerësit e mundshëm të shtëpive në Kinë do të gjenin harta të mëdha në muret e zyrave të marketingut të pronave. Në ekspozitë nuk ishin vetëm projektet e banimit për shitje. Hartat treguan gjithashtu parcelat e tokës qeveritare që rrethonin projektet dhe çmimet e tyre të pritshme në të ardhmen, të cilat ishin pothuajse gjithmonë më të larta se njësitë e shtëpisë për shitje për metër katror. Implikimi për blerësin e ardhshëm në ankth ishte i qartë: blej tani, ose pendohu përgjithmonë. Shumë shpejt çmimet e tokës do të ishin shumë më të larta në vendin fqinj.
Hartat tregojnë historinë e rritjes prej një dekade të Kinës në borxhet e pronave. Këto rritje në dukje të pafundme të çmimeve u bënë të mundura vetëm sepse zhvilluesit kishin akses në kredi pothuajse të pakufizuar. Kreditë e bollshme, obligacionet në dollarë në det të hapur dhe depozitat nga blerësit dikur ua lehtësuan hyrjen në luftëra me oferta që rritën vlerat e tokës. Fituesi ishte i sigurt se do të kishte një fitim të madh nëse do të mbante parcelën dhe do të priste që çmimi të rritej. Qeveritë vendore, gjithashtu, përshëndetën me kënaqësi, shitjet e tokës kontribuan me 43% të të ardhurave të tyre në 2021.
Blerësit e shtëpive po shohin një pamje shumë të ndryshme tani. Xi Jinping, presidenti i Kinës, ka pasur frikë nga mospërballueshmëria dhe borxhi i paqëndrueshëm. Ai e ka mbyllur rubinetin e kredisë së lehtë duke kufizuar raportet e zhvilluesve të pasiveve ndaj aktiveve, borxhit neto ndaj kapitalit dhe borxhit afatshkurtër nga paratë e gatshme (të njohura si “tre vijat e kuqe”). Kjo e ka shtyrë sektorin kinez të pronave në skaj. Një duzinë zhvilluesish, duke përfshirë Evergrande, një nga grupet më të debituara të pronave në botë, kanë dështuar në obligacionet që nga korriku 2021, ose janë afruar. Kompanitë që kohët e fundit konsiderohen baste të sigurta për investitorët, papritmas kanë filluar të duken të lëkundura. Njëri prej tyre, Shimao, humbi pagesat e besimit më 24 shkurt. Zhenro Properties i habiti kreditorët më 21 shkurt kur tha se mund të mos i kthejë kreditorët në fillim të marsit.
Implikimet shkojnë shumë përtej tregut të obligacioneve në det të hapur. Ndërtimi ka ngecur në disa vende. Disa zhvillues tani po shesin asete për të rregulluar flukset e tyre të parasë. Shumë prej tyre kanë ndaluar blerjen e tokës, duke bërë që vlera e parcelave të shitura nga pushteti vendor të bjerë me 72% në janar nga viti në vit. Çmimet e shtëpive po bien në shumë qytete, duke i fikur spekulatorët që kërkojnë fitimet e mëdha të garantuara pasi reklamoheshin në hartat e zyrave të shitjeve. Familjet që kërkojnë apartamente pyesin veten nëse ato mund të ndërtohen.
Është e paqartë nëse qeveria qendrore i qëndron fort vijave të kuqe. Nëse ndodh, tregu i pronave do të detyrohet të bëjë një rregullim monumental për të përshtatur më mirë ofertën me kërkesën reale të familjes për shtëpi. Furnizimi vjetor i shtëpive tani është tre herë më i madh se ai i formimit të ardhshëm urban-familjarë, mendon Rhodium, një konsulencë. Shitjet duhet të bien nga rreth 15 milion njësi në vit në rreth 10 milion.
Ndërsa flluska shpërthehet, efektet po vërshojnë në ekonominë kineze. Udhëheqësit e lartë nuk kanë nxjerrë ende një objektiv të rritjes ekonomike për vitin 2022, por shumë ekonomistë presin që ata të tërheqin një vijë në 5% (PBB-ja e Kinës u rrit me gati 6% në 2019). Kjo do të jetë një normë e vështirë për t’u mbrojtur nëse sektori i pronave, i cili përbën rreth 25% të PBB-së, vazhdon të shkërmoqet. Një ngadalësim i madh, nga ana tjetër, do të pengonte një ekonomi globale tashmë të penguar nga rritja e inflacionit dhe përplasjet gjeopolitike.
Politikëbërësit në Pekin duhet të përmbushin tre detyra kryesore nëse duan të shmangin katastrofën. Së pari, ata duhet të sigurohen që falimentimet në det të hapur të mos dalin jashtë kontrollit, duke mbyllur emetuesit kinezë nga tregu i bonove të dollarit. Një detyrë e dytë është të sigurohet që firmat të vazhdojnë të ndërtojnë shtëpi dhe familjet të vazhdojnë t’i blejnë ato. Kjo është thelbësore për rritjen ekonomike të këtij viti. Një sfidë e tretë e frikshme është formulimi i një plani afatgjatë që sjell njëfarë stabiliteti në treg gjatë dekadës së ardhshme.
Z. Xi ndoshta nuk e kishte parashikuar një rritje kaq të shpejtë të falimentimeve në det të hapur. Gjithsej rreth 100 miliardë dollarë borxhe duhet të shlyhen këtë vit. Evergrande, grupi me 300 miliardë dollarë detyrime, ka qenë shqetësimi më i madh. Ai dështoi në dhjetor dhe është bërë një nga rastet më të mëdha të ristrukturimit në histori. Investitorët po ndjekin rastin për arsye për të qenë optimistë. Grupi tani mendohet të jetë nën një shkallë të lartë të kontrollit të qeverisë. Ajo ka premtuar të japë një plan ristrukturimi deri në korrik. Përfshirja e shtetit është e mirë sepse do të ndihmojë në shmangien e një kolapsi total, thotë një person i përfshirë në ristrukturim. Kjo gjithashtu do të thotë se stabiliteti do të jetë prioriteti kryesor, jo shpejtësia apo efikasiteti.
Burimet po mbarojnë. Ekspertiza ligjore në situata të tilla ndërkufitare që përfshijnë Kinën është e kufizuar dhe, deri më tani, shumë keqbërës kinezë nuk kanë qenë të gatshëm të kërkojnë këshilla të cilësisë së lartë. Firmat e kontabilitetit kanë hequr dorë papritur nga auditimi i librave të zhvilluesve. Planet e hershme të ristrukturimit për disa zhvillues kinezë kanë lënë pak hapësirë për kreditorët në det të hapur, thotë një avokat që punon në një çështje. Obligacionet offshore të Evergrande aktualisht tregtohen me 15 cent për dollarin, një sinjal i zymtë për atë që investitorët presin të marrin. Emetimi i obligacioneve në dollarë me rendiment të lartë nga kompanitë kineze, një burim i rëndësishëm kredie për to, ka rënë ndjeshëm.
Një detyrë e dytë për Partinë Komuniste do të jetë të mbajë zhvilluesit të ndërtojnë dhe blerësit të blejnë. Shitjet për 100 firmat më të mëdha ranë me rreth 40% në janar nga viti në vit. Investimet në prona ranë me 14% në dhjetor. Çmimet në qytetet më të mëdha kanë rënë. Një organ tregtar tha se shitjet e brendshme të ekskavatorëve pothuajse u përgjysmuan në janar krahasuar me të njëjtin muaj të vitit të kaluar.
Politikëbërësit janë të shqetësuar. Ashtu si fondet mbrojtëse globale, ata duan të shmangin incidentet e shëmtuara në kompani të tilla si Zhenro. Goditjet e papritura lindin sepse zhvilluesit nuk kanë dhënë një pamje të qartë të pozicioneve të tyre totale të parave. Ato përfshijnë miliarda juanë të mbajtur fort në llogaritë e ruajtjes nga qeveritë vendore që duan të sigurojnë që paratë të përdoren për të ndërtuar shtëpi, jo për të paguar kreditorët. Kur pagesat vijnë, kompanitë nuk mund të kenë akses në të gjitha paratë që thonë se kanë. Fitch, një agjenci vlerësimi, uli Ronshine, një tjetër zhvillues i madh, më 22 shkurt me shqetësimet se nuk do të kishte akses në fonde të tilla.
Paratë e ngujuara po ndalojnë gjithashtu disa ndërtime. Shumë punëtorë kanë lënë lopatat e tyre pasi kanë mbetur pa pagesë. Evergrande ka pretenduar se mund të ndërtojë 600,000 shtëpi këtë vit, muzikë në veshët e zyrtarëve. Megjithatë, më 16 shkurt, një gjykatë ngriu 640 milionë juanë (101 milionë dollarë) të parave të kompanisë, pasi ajo nuk mund të paguante një grup ndërtimi në pronësi të shtetit.
Qeveria qendrore planifikon të standardizojë llogaritë e ruajtjes në mënyrë që më pak nga paratë e zhvilluesve të bllokohen në to. Por kjo nuk do të mjaftojë për të shpëtuar sektorin. Investitorët shpresojnë që Pekini të mbyllë sytë dhe të ndryshojë disa nga politikat e tij të ashpra. Disa qeveri lokale tashmë janë trembur. Qyteti i Guangzhou uli normat e kredisë hipotekore me 20 pikë bazë më 22 shkurt. Bankat në Shangai kanë bërë shkurtime të ngjashme.
Nëse ndjekin më shumë qytete, zhvilluesit mund të shmangin përballjen me realitetin se kërkesa e familjeve është më e ulët se sa ata duan, të paktën për pak më gjatë. Analistët kanë ende pyetje të mëdha mbi nivelet e vërteta të parave dhe borxhit të zhvilluesve. Shumë mendohet se kanë borxhe të mëdha jashtë bilancit që nuk raportohen, thotë Luther Chai i CreditSights, një firmë kërkimore. Tetë zhvillues të mëdhenj me obligacione offshore kanë aktualisht shumë më pak para të pakufizuara sesa borxhet afatshkurtra. Evergrande ka vetëm 40% të parave që do t’i nevojiteshin për të paguar borxhet e njohura afatshkurtra. Një tjetër zhvillues i madh, Golden Wheel Tiandi, ka vetëm 20%.
Z. Xi pëlqen të thotë se populli kinez përballet me “tre male të mëdha” midis tyre dhe prosperitetit të tyre. Këto janë arsimi, kujdesi shëndetësor dhe strehimi. Dy të parat tashmë dominohen nga shteti. Strehimi është ende i kontrolluar kryesisht nga manjatë. Nga këndvështrimi i qeverisë, do të kishte kuptim nëse shumë më tepër sektori i pronave përfundimisht do të bëhej shtetëror, thotë Robin Xing i Morgan Stanley.
Kjo duket të jetë pjesë e planit afatgjatë, puna e tretë e Partisë Komuniste në progres. Shteti tashmë po përfshihet në dy mënyra. E para është nëpërmjet kompanive shtetërore të menaxhimit të aseteve (AMC) që blejnë borxhin e keq me urdhër. Një prej tyre, Cinda, tashmë po punon me Evergrande. Por të tjerët thuhet se po thithin në heshtje borxhet e këqija nga zhvilluesit, duke vepruar në fakt si një tampon për sistemin bankar. Kjo ka përjashtuar nevojën për një paketë të madhe shpëtimi nga shteti, sepse AMC-të janë mbështetje për shumë kompani, thotë një investitor krediti.
Shteti gjithashtu do të marrë një rol më të drejtpërdrejtë dhe afatgjatë në tregun e pronave përmes blerjes së filialeve të zhvilluesve privatë. Në fund të janarit, Sunac, dikur një blerës privat agresiv i aseteve të pronave, shiti 40% të aksioneve në një filial lokal te Huafa Group shtetërore. Rregullatorët po inkurajojnë trendin duke u kërkuar bankave të lirojnë kreditimin për bashkime dhe blerje. Bankat shtetërore planifikojnë të emetojnë rreth 4 miliardë dollarë në obligacione për të financuar bashkimet e pronave, sipas Caixin, një revistë financiare. Zhvilluesit shtetërorë po blejnë gjithashtu një pjesë të tokës për të ndihmuar në rritjen e financave të qeverisë vendore. Duke pasur parasysh reputacionin e firmave shtetërore për joefikasitet, potenciali për mbetje është i madh.
Taksa gjithashtu mund të bëhet një pjesë më e madhe e politikës së ardhshme të strehimit. Në teori, një taksë strehimi do të shërbente për dy qëllime: dekurajimin e spekulimeve dhe gjenerimin e të ardhurave lokale. Por ekspertët kanë vënë në dukje se këto objektiva bien ndesh. Një taksë që dekurajon investimet do të kufizojë gjithashtu të ardhurat e qeverive. Një pilot tatimor në Shangai është vendosur deri në 0.4% të çmimit të fundit të shitjes. Kjo as nuk i ka penguar investitorët dhe as nuk ka gjeneruar shumë të ardhura për zyrtarët vendorë. Nuk ka asnjë zgjidhje të qartë për shkëputjen e të ardhurave vendore nga shitja e tokës. Pak zyrtarë lokalë duan të bëjnë një zhvendosje nga shitja e lehtë e tokës dhe të marrin një “pagim pinjoll” në këmbim, thotë Adam Liu i Universitetit Kombëtar të Singaporit.
Rregullime më ekstreme po qarkullojnë. Në janar, ish-kryekonomisti i Evergrande, Ren Zeping, tha se Kina duhet të financojë 50 milionë lindje gjatë dekadës së ardhshme duke shtypur 2 trilion juanë në para të reja për dhuratat e familjes, duke krijuar në mënyrë efektive miliona blerës të ardhshëm shtëpie. Ideja e pengoi atë të postonte në Weibo, një platformë e ngjashme me Twitter. Por ai gjithashtu theksoi natyrën e dëshpëruar të mangësive demografike të Kinës.
Nëse politikëbërësit qëndrojnë në armët e tyre në kufizimin e levave të zhvilluesve, tregu i pronave duhet të jetë në kërkesën reale nga familjet në dekadën e ardhshme. Kjo do të thotë një treg shumë më i vogël. Banesat e reja nisën kulmin në vitin 2019 në rreth 1.8 miliardë metra katrorë, duke u dyfishuar nga viti 2008. Në një skenar shumë optimist në të cilin 65% e afro 170 milionë njerëzve të Kinës aktualisht të moshës 16-25 vjeç jetojnë përfundimisht në qytete dhe 90% e tyre hyjnë në tregun e banesave , që ende krijon kërkesë vetëm për rreth 50 milionë shtëpi gjatë dekadës së ardhshme, sipas Allen Feng dhe Logan Wright në Rhodium.
Edhe nëse secila prej atyre familjeve të reja do të blinte dy shtëpi, shkalla aktuale e ndërtimit do ta përmbushte këtë kërkesë në vetëm pesë vjet e gjysmë. “Furnizimi duhet të përshtatet,” thotë zoti Wright. Jo anasjelltas.
/Përkthyer dhe përshtatur për Konica.al nga The Economist
VAZHDO TË LEXOSH MË TEPËR PËR TEMËN
Financial Times: Kina ul normën e huadhënies
AlJazeera: Kina shënon suficit tregtar rekord
A mund të mbajë gjatë bumi i pronave të Kinës?
