Në Australi çmimet e banesave janë rritur gjatë tre muajve të fundit. Në Amerikë, një indeks i vlerësuar gjerësisht i vlerave të banesave është rritur me 1.6% nga niveli i ulët i tij në janar dhe çmimet e aksioneve të ndërtuesve të shtëpive janë dyfish më të mira se tregu i përgjithshëm i aksioneve. Në eurozonë tregu i pronave duket i qëndrueshëm. “Shumica e zvarritjes nga strehimi ndaj rritjes së PBB-së tani e tutje duhet të jetë margjinale,” shkruajnë analistët në jpmorgan Chase, një bankë, në një raport të fundit për Amerikën. “[Ne] besojmë se zvarritja kulmore negative nga rënia e fundit e tregut të banesave drejt konsumit privat ka të ngjarë të jetë prapa nesh,” shkroi wonks në Goldman Sachs, një bankë tjetër, në lidhje me Korenë e Jugut.
Ekonomistët kishin pritur ‘një betejë’ me çmimin e banesave. Në mars 2022, muaji që Rezerva Federale filloi të rrisë normat për të luftuar inflacionin, vlera mesatare e një shtëpie në një vend të pasur ishte 41% më e lartë se pesë vjet më parë. Çmimet ishin rikthyer nga kriza financiare e 2007-09, më pas u rritën gjatë pandemisë Covid-19. Që atëherë, normat e politikës së bankës qendrore janë rritur me më shumë se tre pikë përqindjeje mesatarisht në nivel global, duke i bërë hipotekat më të kushtueshme dhe duke ngadalësuar ekonominë.
Çmimet globale të banesave sigurisht që ‘kanë dalë nga duart’. Ato janë 3% nën kulmin e tyre të fundit, ose 8-10% më të ulëta pasi të rregullohen për inflacionin. Kjo është në përputhje me korrigjimin mesatar që nga fundi i shekullit të 19-të. Megjithatë, ky episod është i ndryshëm sepse pasoi një bum gjatë pandemisë kur çmimet u rritën me ritmin e tyre më të shpejtë të të gjitha kohërave. Rezultati është se çmimet reale të shtëpive mbeten milje mbi nivelin e vitit 2019. Shumë mijëvjeçarë dhe Gen-Zers, të cilët kishin ëndërruar se një përplasje do t’i lejonte të blinin shtëpinë e tyre të parë, pa dyshim janë të zhgënjyer.
Gjatë një rënieje tipike globale të banesave, disa vende kanë një kohë të vështirë. Pas krizës financiare çmimet irlandeze të shtëpive ranë përgjysmë. Çmimet e banesave amerikane ranë me 20%. Këtë herë performuesit e dobët po bëjnë më mirë. Në San Francisko çmimet e shtëpive janë një e dhjeta nga kulmi i tyre, pasi llojet e teknologjisë janë zhvendosur në Florida dhe Teksas. Megjithatë, ato kanë pushuar së rënë – dhe shtëpia mesatare do t’ju kthejë përsëri mbi 1.1 milion dollarë.
Në Australi, ku në 2020-2021 çmimet e banesave shkuan në banane, ato kanë rënë me 7%. Por, siç la të kuptohet një ankand i fundit, tregu po rimëkëmbet. Një shtëpi njëkatëshe me dy dhoma gjumi në Double Bay, një periferi e thinjur në portin e Sidneit, u hap kohët e fundit me 4 milion dollarë australianë (2,7 milion dollarë). Ai përfaqëson, deklaron mbajtësi i ankandit, një “mundësi e jashtëzakonshme për të ardhur dhe për të shtuar shumë vlerë”. Përkthimi: duhet pak punë. Kjo nuk e pengon turmën e mbushur me taka që vërshon jashtë portës së saj – oferta është e furishme. Shufra më në fund bie në mbi 6 milionë dollarë Australianë.
Në kontrast me rëniet e mëparshme të banesave, nuk ka asnjë aluzion që çmimet më të ulëta të banesave kanë krijuar një infektim financiar. Bankat nuk duken të shqetësuara për një rritje të hipotekave të këqija. Ata kanë më pak kredi të rrezikshme dhe nuk kanë ngopur me letra me vlerë të dyshimta subprime. Në Zelandën e Re, borxhet e hipotekave janë rritur, por mbeten nën normën e tyre para pandemisë. Në Amerikë, delikuencat për hipotekat për një familje kanë arritur së fundmi një nivel të ulët pas krizës financiare. Në Kanada, pjesa e hipotekave në detyrime të prapambetura është afër nivelit më të ulët të të gjitha kohërave.
As problemet e pronësisë nuk duket se po frenojnë ekonominë e gjerë. Investimet më të dobëta për strehim po zvarriten në rritjen ekonomike, por efekti është i vogël. Në rëniet e mëparshme të banesave, numri i ndërtuesve ra ndjeshëm shumë kohë përpara se pjesa tjetër e tregut të punës të dobësohej. Megjithatë sot ka ende kërkesë të nxehtë për to. Në Korenë e Jugut punësimi në ndërtim ka rënë pak nga nivelet më të larta të pandemisë, por tani duket se po rritet përsëri. Në Amerikë po rritet me 2.5% në vit, në përputhje me mesataren afatgjatë. Në Zelandën e Re vendet e lira të ndërtimit janë shumë mbi nivelet historike.
Tre faktorë shpjegojnë elasticitetin befasues të botës së pasur për strehimin: migrimi, financat e familjes dhe preferencat. Merrni fillimisht migrimin, i cili po thyen rekorde në të gjithë botën e pasur. Në Australi migracioni neto po shkon në dyfishin e niveleve para pandemisë, ndërsa në Kanada është dyfishi i nivelit të mëparshëm. Kërkesa nga të ardhurit e rinj po mbështet tregun. Hulumtimet sugjerojnë se çdo 100,000 migrantë neto në Australi rrisin çmimet e shtëpive me 1%. Në Londër, porti i parë i thirrjes për shumë të ardhur të rinj në Britani, qiratë për lejet e reja u rritën me 16% vitin e kaluar.
Financat e forta të familjes, faktori i dytë, gjithashtu luajnë një rol. Njerëzit më të pasur nxitën bumin e banesave, me rregulloret e hipotekave pas krizës që mbyllën blerësit më pak të denjë për kredi. Në Amerikë në vitin 2007, kreditori mesatar kishte një rezultat krediti prej rreth 700 (gjysmë i mirë), por në 2021 ishte afër 800 (shumë i mirë). Familjet më të pasura mund të thithin më lehtë pagesat më të larta të hipotekave. Por shumë huamarrës do të kenë gjithashtu norma të ulëta interesi në të kaluarën. Nga viti 2011 deri në vitin 2021, pjesa e hipotekave në të gjithë BE-në me norma të ndryshueshme ra nga afër 40% në më pak se 15%. Edhe pse normat janë rritur, raporti mesatar i pagesave të shërbimit të borxhit ndaj të ardhurave në të gjithë botën e pasur mbetet më i ulët se norma e tij para pandemisë. Si rezultat, më pak familje u është dashur të zvogëlohen, ose të shesin, sesa gjatë rënieve të mëparshme.
Vetë pandemia ka luajtur një rol. Në 2020-2021, shumë familje ulën në mënyrë drastike konsumin, duke çuar në akumulimin e “kursimeve të tepërta” të mëdha me vlerë shumë triliona dollarë. Këto kursime gjithashtu kanë zbutur familjet nga normat më të larta. Analiza nga Goldman Sachs sugjeron një korrelacion pozitiv midis vendeve midis stokut të kursimeve të tepërta dhe elasticitetit në çmimet e banesave. Kanadezët grumbulluan kursime të mëdha gjatë pandemisë; kundrejt pritshmërive, çmimet e banesave janë stabilizuar së fundmi. Suedezët mblodhën arka luftarake më të vogla dhe tregu i tyre i banesave është shumë më i dobët.
Faktori i tretë lidhet me preferencat e njerëzve. Hulumtimet e publikuara nga Banka e Anglisë sugjerojnë se ndryshimet në dëshirat e njerëzve – duke përfshirë potencialisht dëshirën për një zyrë në shtëpi, ose një shtëpi mbi një banesë – shpjegoi gjysmën e rritjes së çmimeve të banesave britanike gjatë pandemisë. Në shumë vende, duke përfshirë Australinë, madhësia mesatare e familjes është zvogëluar, duke sugjeruar se njerëzit janë më pak të gatshëm për të ndarë shtëpinë. Dhe në një kohë me inflacion më të lartë, shumë njerëz mund të dëshirojnë të investojnë në asete fizike, të tilla si prona dhe infrastruktura, që mbajnë më mirë vlerën e tyre në monedhën reale. E gjithë kjo mund të nënkuptojë se kërkesa për banesa do të mbetet më e lartë se para pandemisë, duke kufizuar rënien e mundshme të çmimeve.
A mund të vonohet busti i banesave? Ndoshta. Disa rënie të çmimeve të banesave në të kaluarën, duke përfshirë në fund të shekullit të 19-të, ishin më tepër mbresëlënëse sesa spektakolare. Bankierët qendrorë mund të kenë gjithashtu mendjen të rrisin normat ose t’i mbajnë ato të larta derisa kostoja më e lartë e parasë të fillojë me të vërtetë të kafshojë. Bërja e pronarëve të shtëpive të ndjehen më të varfër është një mënyrë për t’i bërë ata të shkurtojnë shpenzimet, gjë që do të ndihmonte në zvogëlimin e inflacionit.
Megjithatë ka arsye për të besuar se më e keqja ka mbaruar. Pasi arriti një nivel më të ulët historik vitin e kaluar, besimi i konsumatorëve në të gjithë botën e pasur po rritet përsëri. Familjet mesatarisht kanë ende shumë kursime të tepërta. Një mungesë strukturore e banesave do të thotë se ka pothuajse gjithmonë dikush i gatshëm të blejë nëse dikush tjetër nuk mundet. Dhe ka pak shenja që njerëzit po humbasin shijen e tyre për zyrat në shtëpi dhe ngritjen e peshave në papafingo. Bumi i banesave mund të ketë përfunduar, dhe me një pëshpërimë, jo me zhurmë.
/Përkthyer dhe përshtatur për Konica.al nga “The Economist“
VAZHDO TË LEXOSH MË TEPËR PËR TEMËN
Tre kërcënimet për rimëkëmbjen ekonomike
Si krahasohet kriza e sotme me krizat e tjera ekonomike?
Edhe politika super shtrënguese nuk po ul çmimet
