Modeli i zhvillimit ekonomik të Shqipërisë në dekdadën e fundit është përqëndruar në peshën më të madhe te sektori i ndërtimit.
Në retrospektivën e një dhjetëvjeçari, sektori i ndërtimit është rritur me 35% nga viti 2013 deri në vitin 2023, ndërsa pesha që ai zë në ekonomi kap vlerën e 2.1 miliard eurove në vit, duke përbërë 8% të ekonomisë së vendit.
Numri i lejeve të ndërtimit dhe sipërfaqeve që jepen për të ndërtuar çdo vit është rritur. Gjatë 5 -vjeçarit të fundit janë miratuar leje për 10 milion metra katrorë sipërfaqe ndërtimi, të cilat kanë një vlerë investimi 4.1 miliard euro.
Shumica e lejeve, afërsisht 7 milion metra katrorë ndërtim të lëshuara 5 vitet e fundit janë të përqëndruara në kryeqytet dhe një pjesë tjetër të konsiderueshme zënë ndërtimet në zonat turistike bregdetare.
“Ndërtimi duket sikur është diçka krejt e pazakontë nga gjthçka tjetër. Madje në gjithë këto vite duket sikur ndërtimi është i vetmi sektor që ka rritur në Shqipëri. Po të bashkosh ndërtimin me shitjet imobiliare i bie diku te 1/5 e ekonomisë shqiptare”, thotë analisti Neritan Sejamini.
Përvit e më shumë në Tiranë miratohen leje ndërtimi për objekte rezidenciale, kulla, qendra tregtare dhe hotele, të cilat kanë rritur me disa herë kapacitetet e banimit. Por pavarësisht ofertës së lartë që ka tregu, çmimet vazhdojnë të rriten në mënyrë konstante.
Sipas indeksit Fischer që publikon Banka e Shqipërisë, çmimet e rezidencave të banimit në kryeqytet janë rritur me 40 % në 10 vitet e fundit, ndërsa në gjysmën e parë të vitit 2023 u rritën me 13.3% krahasuar me fundin e vitit 2022.
Të dhënat demografike tregojnë se dhe ritmi i popullimit të kryeqytetit është në rënie vitet e fundit. Nëse në vitin 2017 popullsia në Tiranë u rrit me 2.25 % ose 19.380 banorë, në vitin 2022 rritja ishte me 0.6%. 5757 banorë më shumë ose 1550 familje, kur kapacitetet e shtuara këtë vit në bazë të numrit të lejeve të dhëna ishin për 9500 apartamente.
“Kemi të bëjmë me problem të rëndë demografik, dhe a ka ndonjë minimum fibre që të shohin për strehimin. Këta ndërtimin e shohin si bizhu, ne po bëjmë çudira dhe sa mirë që po rriten çmimet e aprtamenteve thotë kryetari i bashkisë.
Kryetarit të Bashkisë duhet t’i ndodhte e kundërta, t’i hynte tmerri nëse rriteshin çmimet e apartamenteve sepse nëse 20% e Tiranës kanë mundësi të blejnë dhe të investojnë, 80% janë të përjashtuar.
Cila është kënaqësia e kryetarit të Bashkisë që thotë këtë. Unë ndjek kryetar bashkie nëpër botë, në Londër apo Paris dhe nuk kam dëgjuar ndonjëherë të thonë janë rritur çmimet, përkundrazi për shkak të rritjes së çmimeve dhe për shkak të mostrajtimit të kësaj problematikë ka sulme dhe kundështarë politikë seriozë të tyre”, thotë pedagogu Ervin Goci.
Të dhënat zyrtare të siguruara nga Kronos tregojnë se numri i abonentëve të cilët kanë një kontratë të lidhur me kompaninë e shpërndarjes së energjisë OSHEE në kryeqytet gjatë vitit 2023 ishte 292,905, dhe nga këta, 51,129 janë klientë të cilët nuk kanë konsumuar asnjë kilovat orë energji elektrike.
Totali i banesave që janë bosh në Tiranë është 17.4%, pa llogaritur godinat rezidenciale që janë në proces ndërtimi. Numri i apartamenteve të pabanuara në qytetin kryesor të vendit është rritur në mënyrë eksponenciale prej vitit 2018 me 3.4 herë më shumë.
Në vitin 2018 ishin 14,991 banesa që konsumonin zero energji elektrike, në vitin 2020 numri u rrit në 17,889 dhe kapi pikun në vitin 2022 dhe 2023. 48,595 shtëpi rezultuan të pabanuara në vitin 2022 dhe 51,129 vitin e shkuar. Kapacitetet bosh të kryeqytetit janë rritur me 36,138 banesa gjatë 5 vjeçarit të fundit.
“Raporti i fundit i ujësjellësit të Tiranës thotë që shitjet e ujit nuk janë rritur gjatë vitit 2022, ndërkohë që numri i kontratave është rritur në mënyrë të ndjeshme. Dhe sipas shpjegimi në raport, në Tiranë ka shumë apartamente që kanë lidhur kontratë, por këto apartamente janë bosh. Pyetje që shtrohet është përse njerzit nuk banojnë aty? Janë vetëm çmimet e larta, por shitjet nuk janë të shumta.” thotë gazetari i Birn Gjergj Erebara.
Tendenca në rang vendi për shtëpitë e pabanuara ka mbetur e pandryshuar gjatë viteve fundit. Nëse në vitin 2028 në të gjithë Shqipërinë ishin 249,292 kontrata energjie me konsum zero, në vitin 2022 ky numër ishte 284,309, 12% më shumë, kundrejt 340% që është rritja për Tiranën.
Zonat me numrin më të lartë të apartamenteve bosh janë ato që furnizohen nga nënstacioni Tirana me 19,662 shtëpi që nuk banohen pëgjatë zonës së Selitës dhe Kombinatit, të ndjekura në nënstacioni elektrik i qendrës (Tirana 1) që janë lagjet brenda Unazës së Vogël, qendrës dhe Don Boskos me 16,939 abonentë me konsum zero dhe nëstacioni Tirana 3 me 14,528 abonentë që nuk banojnë në rezidencat e tyre në zonën përreth Laprakës, Vorës dhe Kamzës.
“Edhe kur gjykojmë shitjet duhet të ndajmë qendrën e Tiranës me pjesët e tjera të qytetit, sepse dhe në periudha krizash gjithmonë do ketë kërkesë. Gjithmonë ka një grup të vogël që do të paguajnë shuma të mëdha që të blejnë në këto zona. Por po të ecësh në lagje të tjera të qytetit do të konstatosh se shumë banesa janë bosh”, sqaron Sejamini.
Vijimi i politikës për të ndërtuar kur oferta në treg është e lartë, sipas ekspertëve rezulton të jetë një absurd logjik që nuk vjen nga kërkesa e lartë e tregut, por nga një faktor i padukshëm siç është ekonomia informale dhe paratë e pista.
“Me çdo lloj analizë ekonomike me të dhëna reale dhe formale që kemi nuk mund ta shpjegojmë dot këtë boom” shton Sejamini.
Në një situatë normale, numri i lartë i apartamenteve të pashitura ose do të ngrinte çmimet, ose do të shënonte fillimin e një trajektore rënëse të tyre për të nisur shfryrjen e flluskës.
Në Shqipëri po ndodh e kundërta. Ka kapacitete të reja dhe tregu gjithnjë e më shumë kërkon të ndërtojë. Shumica e lejeve të reja tashmë janë përqëndruar në rezidenca turistike në zonat bregdetare dhe në kulla që po pushtojnë gjithnjë e më shumë qiellin e Tiranës.
Janë 18 projekte për të ndërtuar kulla, 2 prej të cilave kanë përfunduar dhe të tjerat janë në proces ndërtimi ose fillimi punimesh.
Vlera e investimit e deklaruar për këto ndërtesa është 300 milion euro, ndërsa hapësira që do t’i shtohet kryeqytetit nga këto projekte qiellgërvishtëse për apartamente, zyra dhe hoteleri është 934 mijë m2.
Çmimi mesatar i vlerës së investimit të të gjitha punimeve që shoqëritë e ndërtimit kanë deklaruar në dokumentacionin e dorëzuar pranë autoriteteve që i kanë pajisur me leje ndërtimi është 320 euro për metër katror. Kjo vlerë konsiderohet e ulët për tregun e investimit në pasuri të patundshme, ku çmimi zyrtar që llogaritin institucionet për kontraktimin e punimeve për banesa sociale që kanë cilësi të standardit normal është 450 euro. Dyshimet se për të plotësuar vlerën reale të punimeve në godinat luksoze nga para që hyjnë përmes kanaleve të errta shtohen.
Edhe pse për ndërtimin e kullave kryeqytetit i shtohet rreth 1 milion metra katrorë beton dhe pjesa më e madhe e tyre zënë hapësirat e gjelbërta dhe qendrën historike të kryeqytetit, derdhja e taksës së ndikimit në infrastrukturë për pjesën më të madhe të tyre nuk ka qënë e njëjtë me rezidencat e tjera që tatohen me 8% të vlerës së çmimit të referencës që merret për shitjen e objektit.
Kronos ka arritur të sigurojë dokumentat zyrtare të pagesës së taksës së ndikimit në infrastrukturë për 18 projektet e kullave dhe rezulton se në total taksa e derdhur është 42 milion euro, por jo të gjithë kanë paguar në të njëjtin nivel.
Disa projekte siç janë pallatet pranë digës së liqenit artificial ‘Lake Vieë’, leja e të cilave është miratuar kur niveli i tatimit ishte më i ulët, është paguar 4% për bllokun e parë të pallateve dhe 2% për pjesën e hotelit.
Kulla ‘Tirana Forever Green’ që është pajisur me leje në vitin 2006 ka paguar 3% taksë të ndikimit në infrastrukturë.
Kullat që po ndërtohet pranë hotel Mak Albania në zonën e stadiumit Air Albania përmes projektit ‘Tirana Lake’ kanë paguar taksën për një pjesë të sipërfaqes, 4%, si investim për hotele dhe për një hapësirë më të madhe është paguar tatim për banesa rezidenciale 8%. Për 98 mijë m2 ndërtime në zonën më të shtrenjtë të kryeqytetit brenda Parkut të Liqenit Artificial, vlera e paguar si taksë për ndikimin në infrastrukturë është 5 milion euro.
62 mijë m2 katrorë sipërfaqe të kullës që po përfundon në rrugën e Elbasanit, ‘Doën Toën One’ nga e njëjta kompani investitore ‘Kastrati Group’ është paguar 5.7 milion euro taksë ndikimi në infrastrukturë. Kompania ka paguar një shtesë takse tjetër me vlerë 64 mijë euro për 3 kate shtesë që nisi disa vite pas marrjes së lejes, por destinacionin për hapësirën e re e deklaroi si hoteleri duke i lejuar vetes të paguajë tatim 4%.
Për 30% të sipërfaqes së ndërtimit në kullën në qendër të Tiranës ‘Eye of Tirana’ është paguar 4% taksë nga firma Ideal Construction, ndërsa për pjesën tjetër destinacioni është deklaruar rezidencial.
3 hotelet City Hotel në zonën e ish-Bllokut, Nova Stars Hotel pranë Gradës së Republikës dhe Tirana International Hotel, pjesë e 15-katësisht është paguar taksë për ndikimin në infrastrukturë si struktura akomoduese në nivelin 4%.
Kulla me 58 kate që do të ngrihet në lulishten pas Teatrit të Operas dhe Baletit ka paguar për 60% të sipërfaqes që do të ndërtohet taksë 4% si strukturë hotelerie dhe për 40% taksa e infrastrukturës është derdhur në nivelin 8% të vlerës së çmimit të referencës.
Destinacioni hoteleri për shumicën e sipërfaqes ka sjellë që investitorët në akt-marrëveshjen me bashkinë e Tiranës të japin 736 m2 katrorë sipërfaqe si kontribut për strehimin social. Taksa për strehimin është 3% e sipërfaqes së ndërtimit dhe nëse do të jepej për të gjithë ndërtimin 68 mijë m2, sipërfaqja që do të duhej të jepej do të ishte të paktën 2 herë më e lartë, 2 mijë m2.
Kompania investitore që po ndërton kullën Tirana Mountain është Nova Construction 2012, një kompani që së fundi në bashkëpunim me investitorin Agim Zeqo ka nisur një plan ambicioz investimi në godina rezidenciale dhe hotele në kryeqytet.
Në kullën 200 metra të lartë, Mali i Tiranës, leja e zhvillimit dhe ajo e ndërtimit është dhënë për firmën Nova Construction 2012 në pronësi të Ilir dhe Kujtim Shtufi, por taksa e ndikimit në infrastrukturë për pajisjen me leje është paguar në pjesën më të madhe nga investitori Agim Zeqo. Biznesmeni Zeqo ka derdhur 2.6 milion euro, ndërsa kompania Nova Construction ka paguar 1 milion euro taksë për ndikimin në infrastrukturë.
Dy biznesmenët rezultojnë investitorë dhe te kulla që po ndërtohet në zonën e ish-Bllokut, City Hotel, ku zhvillues i pajisur me leje ndërtimi është Agim Zeqo, ndërsa kompania e ndërtimit është Nova Construction 2012.
Investitori Ilir Shtufi është duke investuar po ashtu në një godinë pranë rrugës së Kavajës Tirana Graden Building me sipërfaqe 42 mijë m2 dhe në një hotel pranë Gardës së Republikës në brendësi të parkut të liqenit artificial Nova Hotel five Stars, ku te kjo e fundit është zhvilluese një tjetër firmë e tij Ferro Beton&Construction.
Ndërtimi duket se do të udhëheqë ekonominë edhe për vitin 2024. Këshilli Kombëtar i Territorit miratoi disa javë më parë 12 leje për godina shumëkatshe, të cilat pritet të shtojnë edhe më tepër kapacitetet për banim, zyra dhe hoteleri në kryeqytet.
Pranë digës së liqenit artificial është dhënë leje për ndërtimin e një godine për hotel dhe rezidenca me 28 kate. Në afërsi të saj KKT ka miratuar një tjetër leje për një kullë me gjatësi 40 kate e cila ka destinacion akomodimin, njësitë tregtare dhe apartamente banimi.
“Duket sikur ata që japin lejet bëjnë lloj larje hesapi dhe vendosin këto taksa. Ku kemi të bëjmë me një konsensus që vendimarrj që unë po marr për lejen e ndërtimit prodhon një kosto të lartë në qytet. Po sikur të bëhej një vendimarrje që nuk ka kaq kosto? Ku është kjo ligjësi që kudo në Tiranë duhen ndërtuar kulla?” thotë pedagogu Ervin Goci.
Barcelona Toëer është një tjetër objekt që do t’i shtohet zonës së ish-Bllokut në kryeqytet me gjatësi 200 metra dhe 50 kate e cila do të qëllime multifunksionale, si banimi dhe zyra, ashtu dhe njësi tregtare dhe shërbimi.
Tirana Ëest Blcok është një tjetër kullë me 15 kate që do të ndërtohet në këtë zonë për qëllime hotelerie, ndërsa një tjetër godinë 14 kate do të ngrihet për qëllime banimi.
Pranë Bulevardit të Tiranës do të ngrihet një objekt 40 kate nga kompania Usluga dhe në të njëtin vend do të ngrihet një tjetër kullë 44 kate “Tirana Neë Bulevard”. Një tjetër godinë që do t’i shtohet Bulevardit të Ri është 39 kate e lartë e cila do të ketë qëllime banimi rezidencial.
Kompania Kastrati do të vazhdojë ndërtimin për një kompleks me 22 kate për qëllime shërbimi dhe banimi pranë zonës së Laprakës, ndërsa pranë 21 dhjetorit do të ndërtohet një kullë 34 kate e lartë, ndërsa një tjetër me 21 kate pritet të nisë ndërtimin në rrugën “Hoxha Tahsin” pranë Pazarit të Ri.
“Ku shkojnë paratë, ku shkojnë lejet? Sepse pushteti publik aty është te aksesi. Po të bllokohen lejet në Tiranë, do të bien çmimet. Kam tezë tërësisht tjetër nga ata që mendojnë se do të rriten. Sepse paraja do të transferohet nga sektori i ndërtimit dhe të do të shkojë në një sektor tjetër“, sqaron Ervin Goci.
Ndërtimi pa bazë ekonomike, pa patur një plan të zhvillimit të infratstrukrurës së shërbimeve publike dhe komunitare duket se ka nisur të futë kryeqytetin në kaos që sot, por ajo që askush nuk e di dhe nuk e parashikon dot është se kur do të plasë flluska që po shkakton në ndërtim rubineti i parave të pista.
VAZHDO TË LEXOSH MË TEPËR PËR TEMËN
Pronat/ Shqipëria e treta më e shtrenjtë në Europë
Largimi i “trurit” nga Shqipëria, media britanike ngre alarmin
