Fituesit e Lotarisë zakonisht fitojnë para. Në Kinë çmimi i madh po lejohet ta shpenzojë atë. Kërkesa për shtëpi të reja në vendndodhje të mira është aq e lartë, dhe furnizimi është aq i kufizuar, saqë disa qytete përdorin llotari për t’i shpërndarë ato.
Edhe të qenit në gjendje të hyni në llotaritë e strehimit është një çështje me fat, sepse hyrësit duhet të regjistrohen si banorë të qyteteve në lulëzim, gjë që i vendos ata në anën e djathtë të hendekut të pasurisë së Kinës. Në të kundërt, grupe të mëdha të vendit kanë problemin tjetër, blloqet e apartamenteve të mbindërtuara dhe pak njerëz që blejnë pronë. Hegang, një qytet afër kufirit me Rusinë, për pak kohë u gjend në qendër të vëmendjes pasi shtëpitë atje u reklamuan për vetëm 20,000 juanë (3,000 dollarë), më pak se kostoja e një metri katror në Shangai. Ishte një shembull ekstrem i ngopjes së shtëpive bosh në shumë qytete të vogla.
Ndarje të ngjashme janë të zakonshme në të gjithë botën, me çmime të larta në qytete të mëdha dhe të ulëta në qytete të vogla. Por shkalla e divergjencës në Kinë, shumëzuar me madhësinë e madhe dhe rritjen e tregut të saj, do të thotë se të kuptuarit e pronës është thelbësore nëse doni të kapeni pas asaj që po ndodh në ekonomi. Çdo vit Kina fillon të ndërtojë rreth 15 milion shtëpi të reja, më shumë se pesëfishi i shumës në Amerikë dhe Evropë së bashku. Sektori i pronës, si ndikimi i drejtpërdrejtë i të gjithë ndërtimit dhe efekti i tij indirekt në gjithçka, nga betoni tek perdet, përbën një të katërtën e PBB së Kinës. Implikimet financiare janë gjithashtu të thella. Në 2021, zhvilluesit kinezë të pasurive të patundshme janë në kërkim të më shumë se 100 miliard dollarë në ripagimet e obligacioneve, sipas Moody’s, një agjenci e vlerësimit të kredisë. Për botën në tërësi, afërsisht një e dhjeta e huave të papaguara bankare për klientë jo-financiarë ka shkuar në sektorin e pronave të Kinës, qoftë si financim për zhvilluesit ose hipotekat për blerësit e shtëpive.
Një pikëpamje e dëgjuar zakonisht është se e gjithë kjo i shtohet një bombe me sahat. Disa nga faktet themelore janë vërtet alarmante. Plot një e pesta e shtëpive kineze janë të lira, sipas një sondazhi të cituar gjerësisht. Investimet në strehim janë të barabarta me rreth një të dhjetën e PBB-së në vit, më të larta se nivelet e mrekullueshme të arritura në Japoni para se flluska e pronës të shfaqej tre dekada më parë. Borxhi është rritur për blerësit e shtëpive dhe ndërtuesit njësoj. Evergrande, zhvilluesi më i madh i Kinës, ka huazuar 120 miliard dollarë, një rritje 56 herë vetëm në dekadën e kaluar.
Megjithatë është e drejtë të theksohet se shqetësime të tilla nuk janë asgjë e re. Qysh në vitin 2009 Jim Chanos, një menaxher i fondit mbrojtës, tha se Kina ishte “Dubai në steroide”, duke parashikuar që sektori i saj i pronës do të zhytej në mënyrë spektakolare. Që nga ajo kohë çmimet janë dyfishuar dhe janë ndërtuar mjaft shtëpi të reja për 250 milion njerëz. Jetëgjatësia e bumit sugjeron që tregu është më kompleks sesa sugjerojnë përshkrimet e tij.
Bërja e tregut
Shpjegimi kryesor për suksesin e tij është skema e rregulloreve që synojnë të parandalojnë profecitë e dënimit. Disa prej tyre kanë kohë që ekzistojnë, siç është rregulli që parapagimet për hipotekat duhet të jenë të paktën 30% të çmimit të blerjes për një shtëpi. Me kaq shumë drejtësi në shtëpitë e tyre, pronarët e shtëpive janë stimuluar fuqimisht për të bërë pagesat e tyre mujore të hipotekës, duke kufizuar rrezikun e një cikli vicioz të parazgjedhjeve, shitjeve të detyruara dhe çmimeve në kolaps. Në shumë prej qyteteve më të populluara kërkesa është gjithashtu e kufizuar fort, sepse një hukou, një leje qëndrimi lokale, është një parakusht për të blerë një shtëpi.
Ndërsa sektori i pronës është fryrë në përmasa vigane, qeveria është zotuar të zhvillojë atë që e quan “një mekanizëm afatgjatë” për stabilizimin e çmimeve dhe investimeve. Sipas mendimit të tij, tregu i pronave është shumë i rëndësishëm për t’ja lënë vetëm tregut. Në praktikë, kjo do të thotë shtresim i rregullave gjithnjë e më shumë. Qytetet si Shangai dhe Hangzhou filluan t’u kërkojnë zhvilluesve që të krijojnë loto për banesa të reja, me përparësi njerëzve që nuk kanë ende shtëpi. Shumë të tjerë kanë futur kufizime që të gjithë, si psh nuk lejohet të blejnë shtëpi të dyta. Këto shpesh bëjnë lojëra si macja me miun. Meqenëse ndalimi i shtëpisë së dytë zbatohet për familjet, jo vetëm për individët, disa çifte kanë marrë divorc të rremë në mënyrë që të blejnë një shtëpi tjetër. Në 21 Janar Shanghai vendosi që të divorcuarit duhet të presin tre vjet për t’u llogaritur si blerës për herë të parë nëse kishin pasur një shtëpi kur ishin martuar.
Dinamika rezultuese ofron një studim rasti se si rregullimi ndryshon formën e tregut. Disa zhvillues po punojnë për të zbuluar hovin e tyre duke tërhequr investitorë të rinj ose duke hequr degët, siç janë krahët e tyre të menaxhimit të pronave. Për shumë, megjithatë, hapi i parë i dukshëm është rritja e rrjedhës së parasë duke shitur më shumë shtëpi më shpejt, duke i çuar ata të ulin çmimet.
R&F është një nga zhvilluesit më të mëdhenj. Në një nga zhvillimet e tij të reja në Jiangmen, një qytet në provincën jugore të Guangdong, ka ulur çmimet me 20% në muajt e fundit. Shitjet, një herë të ngadalta, janë rritur, mesatarisht rreth 15 shtëpi në ditë. Edhe në një pasdite të një jave, një rrjedhë e qëndrueshme e klientëve të ardhshëm ecën me zell rreth mbeturinave të ndërtimit për të parë banesat që ende po ndërtohen. Një agjent, flokët e tij të ngurtësuar si një idhull pop i Koresë së Jugut, mburret se ai vetëm shiti njësi me vlerë 18 milion juan në dhjetor, megjithëse kjo ishte e mjaftueshme për t’u renditur e treta midis kolegëve të tij.
Parë ngushtë, shumë ndërhyrje kanë funksionuar. Në qytetet më të mëdha çmimet në thelb kanë qenë të sheshta në terma të rregulluar nga inflacioni gjatë katër viteve të fundit. Shitjet vjetore të pronave në të gjithë vendin kanë mbetur në të njëjtin nivel gjatë asaj kohe, ndërsa fillimet e reja kanë qenë gjerësisht në përputhje me shitjet. Një skemë për të shkatërruar shtëpitë e vjetra të lehta dhe për t’u dhënë pronarëve të tyre para për të blerë shtëpi të reja ndihmoi në heqjen e disa njësive të pashitura në qytete të vogla. Do të duheshin vetëm rreth dhjetë muaj për të pastruar të gjithë inventarin ekzistues me normën aktuale të shitjeve. “Sektori i pronave me të vërtetë është më i shëndetshëm se sa ishte dikur. Qeveria ka kaq shumë leva tani,” thotë Zhang Sisi i Universitetit Jinan në Guangzhou.
Nën sipërfaqen e qetë
Por kjo qetësi krijon një lloj shqetësimi tjetër. Rregullat dhe kufizimet e shumta nuk kanë bërë vetëm një treg më të shëndetshëm, ata kanë bërë tregun. Merrni stabilitetin e çmimeve. Kur zhvilluesit fitojnë ankande të tokave në qytete të mëdha, ata duhet të vendosin çmime brenda një diapazoni të ngushtë të përshkruar nga qeveria. Një rezultat i mbrapshtë është se shtëpitë e reja mund të jenë një e treta më e lirë se ato të përdorura në të njëjtat lagje. Prandaj edhe një rregull tjetër, për të ndaluar njerëzit që rrotullojnë shtëpitë e tyre të reja për një fitim të rregullt, disa qytete të mëdha kanë goditur një dënim për pronarët që e shesin brenda pesë viteve nga blerja. Llotaritë, ndërkohë, veprojnë si kuota për të diktuar madhësinë e tregut. Çmimet mund të jenë nën kontroll, por shumë kërkesa thjesht nuk po plotësohen.
Nga ky këndvështrim, tregu i bekuar fillon të duket më pak si një histori suksesi dhe më shumë si një tenxhere me presion. Pra, në një ndërhyrje tjetër, zyrtarët po përpiqen të marrin avull nga qytetet më të mëdha duke drejtuar njerëzit të jetojnë në qytete më të vogla, konkretisht, në grupe qytetesh satelitore që janë ndërtuar pak jashtë metropoleve të Kinës. Këto qytete janë të lidhura me qytetet e mëdha me trena të shpejtë por kanë kufij shumë më të ulët për të sapoardhurit që duan një hukou. Për t’i bërë ata tërheqës, qeveria po investon gjithashtu më shumë në spitalet dhe shkollat e tyre. “Ndonjëherë i duhet ministrisë së arsimit, jo ministrisë së strehimit, për të rregulluar problemet në tregun e shtëpive”, thotë zonja Zhang.
Ka prova se zhvilluesit po i përgjigjen kësaj shtytjeje të politikës. Terreni më pjellor për grupimet e qytetit janë katër provinca të prosperuara bregdetare (Guangdong, Fujian, Zhejiang dhe Jiangsu). Vitin e kaluar këto përbënin 34% të të gjitha investimeve në pronë në Kinë, krahasuar me 26% një dekadë më parë. “Zhvilluesit janë përshtatur. Ata nuk po blejnë më parcela të mëdha toke kudo në vend. Tani ata janë duke u përqëndruar në komplote më të vogla në zonat kryesore,” thotë Xiao Wenxiao i CRIC Research, një këshilltar. Fluksi i shtëpive të reja në Kinë, me fjalë të tjera, duket se është i vendosur më mirë se stoku.
Një pyetje kryesore, pra, është se sa hapësirë ka akoma që stoku i strehimit i Kinës të rritet. Një normë vakancë prej 22%, rezultati i një studimi nga Universiteti i Financave dhe Ekonomisë Jugperëndimore në 2017, do të sugjeronte që tregu është më shumë se i ngopur. Demografia e Kinës tregon gjithashtu për dobësimin e kërkesës. Popullsia në moshë pune, grupi që blen më shumë shtëpi, tashmë është duke u zvogëluar. Dhe ritmi i migrimit nga rurale në qytet, një burim tjetër i madh i kërkesës në qytete, gjithashtu ka filluar të ngadalësohet.
Sidoqoftë, asgjë rreth tregut kinez të strehimit nuk është aq e drejtpërdrejtë. Normat e vendeve të lira të punës 22% pasqyrojnë kryesisht ndërtimin e tepërt të qyteteve të vogla. Në dhe përreth qyteteve të mëdha normat e vendeve të lira të punës mund të jenë më pak se 10%, të ulta sipas standardeve ndërkombëtare, sipas China International Capital Corp, një bankë investimesh. Pjesa më e madhe e stokut të banesave është ende e paqartë. Shumë midis klasës së mesme në rritje, pasi kanë kaluar një pjesë të mirë të vitit të kaluar të mbyllur, po vendosin që duan shtëpi pak më të mëdha. “Të flas sinqerisht, njerëzit me para kujdesen gjithnjë e më shumë për cilësinë e shtëpisë së tyre”, thotë Z. Yang në Hangzhou.
Duke vlerësuar gjithçka, parashikimi bazë i Akademisë së Indeksit të Kinës, organizata më e madhe e hulumtimit të pronave të vendit, thotë se shitjet e shtëpive do të bien me 4% ose më shumë çdo vit në gjysmën e dekadës së ardhshme, duke shkuar nga afërsisht 15 milion njësi të shitura në 2020 në 13 milion në vitin 2025. Kjo do të ishte një sfidë për Kinën, gjatë një shtylle të rritjes, sektori i pronës do të bëhet një zvarritje. Në të njëjtën kohë, do të ishte një pjerrësi graduale, jo një kolaps, për tregun dikur vertiginoz. Nëse e dëgjoni nga afër, tingëllimi i bombës me sahat tingëllon pak më i dobët.
/Përkthyer dhe përshtatur për Konica.al nga The Economist
VAZHDO TË LEXOSH MË TEPËR PËR TEMËN
“Fabrika e botës” e mbyllur me kyç
“Kina është ende Kinë, ekonomia ende ekonomi”
“Amerika e para” nuk është “Amerika e vetme”!
